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  지금까지 다룬 압류, 가처분, 경매개시결정은 모두 "빚이나 분쟁" 때문에 생기는 등기였습니다. 이번엔 성격이 완전히 다릅니다.  파는 사람이 "나중에 다시 사겠다"고 미리 약속하고 등기까지 해두는 것, 바로 환매특약입니다.   등기부 원리 시리즈 7편, 오늘은 환매특약등기를 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 환매특약등기란 무엇인지입니다 2. ★ 환매기간, 법으로 딱 정해져 있습니다 3. ★ 환매특약등기는 매매등기와 반드시 같이 합니다 4. ★ 환매금액은 원래 낼 돈만 내면 됩니다 5. ★ 환매특약이 있는 집, 제3자가 사면 어떻게 되는지입니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 환매특약등기란 무엇인지입니다 환매특약은 "지금은 팔지만, 나중에 받은 돈과 비용을 돌려주고 다시 사올 권리를 남겨두는 약속" 입니다(민법 제590조). 이 약속을 매매와 동시에 등기해두면, 단순한 구두 약속이 아니라 제3자에게도 대항할 수 있는 강력한 권리가 됩니다. ★ 2. 환매기간, 법으로 딱 정해져 있습니다 구분 내용 부동산 환매기간 상한 최장 5년(민법 제591조) 기간을 정하지 않은 경우 자동으로 5년으로 간주 기간 연장 한번 정한 환매기간은 다시 연장할 수 없음 5년을 넘는 기간으로 약정해도 법이 자동으로 5년으로 줄여버립니다.   또한 한 번 정한 기간은 당사자가 합의하더라도 연장이 불가능해서, 환매권자는 반드시 이 기간 안에 권리를 행사해야 합니다. ★ 3. 환매특약등기는 매매등기와 반드시 같이 합니다 💡 동시신청이 원칙입니다 환매특약등기는 소유권이전등기(매매)와 동시에 신청 해야 합니다. 매매가 끝난 뒤 나중에 따로 환매특약만 등기하는 것은 인정되지 않습니다. 등기부에는 매수인 명의의 소유권이전등기에 부기등기 형태로 함께 기록됩니다. ★ 4. 환매금액은 원래 낼 돈만 내면 됩니다 환매권자가 나중에 되살 때 내야 ...

  4편의 압류, 5편의 가처분을 지나 이제 실제로 "경매가 시작됩니다"라는 등기를 만날 차례입니다.  등기부에 경매개시결정이 찍히는 순간, 그 부동산은 사실상 처분이 멈춥니다.   등기부 원리 시리즈 6편, 오늘은 경매개시결정을 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 경매개시결정이란 무엇인지입니다 2. ★ 경매개시결정등기는 사실상 압류와 같은 효력입니다 3. ★ 배당요구종기, 채권자들의 마감일입니다 4. ★ 경매개시결정부터 소유권이전까지 전체 흐름입니다 5. ★ 말소기준권리는 경매개시결정이 아닙니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 경매개시결정이란 무엇인지입니다 경매개시결정은 "법원이 이 부동산에 대한 경매절차를 정식으로 시작한다"고 결정하는 것 입니다. 채권자의 경매신청이 요건을 갖췄다고 법원이 판단하면 결정을 내리고, 동시에 등기소에 촉탁해서 등기부에 경매개시결정 기입등기 를 하게 됩니다. ★ 2. 경매개시결정등기는 사실상 압류와 같은 효력입니다 💡 경매개시결정 = 압류의 효력 민사집행법상 경매개시결정이 등기되면, 그 자체로 압류의 효력 이 발생합니다. 4편에서 다룬 압류가 별도로 먼저 있었더라도,  경매개시결정이 등기되는 순간부터는 그 부동산에 대한 처분금지 효력이 본격적으로 강화됩니다. 즉 소유자가 이 시점 이후 부동산을 팔거나 다른 권리를 설정해도, 경매절차를 진행 중인 채권자에게는 그 처분을 주장할 수 없습니다.   낙찰자가 매각대금을 완납하면 그 이후의 처분은 효력을 인정받지 못합니다. ★ 3. 배당요구종기, 채권자들의 마감일입니다 구분 배당요구 없이 배당받는 채권자 배당요구를 해야만 배당받는 채권자 해당 등기부에 기재된 저당권자, 전세권자, 경매신청채권자 등 일반 가압류권자, 대항력 없는 임차인 등 이유 등기부만 봐도 채권 존재가 확인됨 법원이 존재·금액을 알 수 없어 신고 필요 법원은 경매개시결정 후 배...

  4편에서 다룬 압류가 "돈을 받기 위한" 조치였다면, 이번엔 전혀 다른 목적의 등기입니다.  돈이 아니라 "그 부동산 자체"를 지키기 위한 조치, 바로 가처분입니다. 등기부 원리 시리즈 5편, 오늘은 가처분을 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 가처분이란 무엇인지입니다 2. ★ 가압류와 가처분, 지키려는 대상이 다릅니다 3. ★ 처분금지가처분 이후 매매하면 어떻게 되는지입니다 4. ★ 점유이전금지가처분은 또 다릅니다 5. ★ 가처분은 영원하지 않습니다 — 본안소송과의 관계입니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 가처분이란 무엇인지입니다 가처분은 "소송에서 이기더라도 그 사이에 상대방이 부동산을 팔아버리면 소용없으니, 재판이 끝날 때까지 현재 상태를 그대로 묶어두는 것" 입니다.  민사집행법상 보전처분의 한 종류로, 본안소송에서 다투는 권리 자체를 지키기 위해 법원이 발령합니다. ★ 2. 가압류와 가처분, 지키려는 대상이 다릅니다 구분 가압류 가처분 지키려는 것 금전채권 (빌려준 돈 등) 특정 물건이나 권리(소유권이전청구권 등) 전형적 상황 돈을 빌려주고 못 받은 경우 집을 산 뒤 매도인이 이전등기를 안 해주는 경우 사후 강제집행 승소 후 그 재산에서 돈을 회수(경매) 승소 후 원래 청구했던 등기를 직접 실현 쉽게 말해 가압류는 "돈으로 해결될 문제"를, 가처분은 "그 부동산 자체가 아니면 해결 안 되는 문제"를 지킵니다.   등기부에서 가처분을 본다면, 십중팔구 그 부동산의 소유권이나 권리관계를 둘러싸고 소송이 진행 중이라는 뜻입니다. ★ 3. 처분금지가처분 이후 매매하면 어떻게 되는지입니다 💡 가처분 이후의 처분은 "상대적으로" 무효가 됩니다 처분금지가처분이 등기된 뒤에도 소유자가 그 집을 다른 사람에게 팔고 이전등기를 해주는 것 자체는 가능합니다....

  등기부 갑구를 보다가 "압류"라는 두 글자를 발견하면 대부분 심장이 철렁합니다. 그런데 압류는  "누가, 왜 걸었느냐"에 따라 전혀 다른 두 갈래로 나뉜다는 사실 을 아는 분은 많지 않습니다. 등기부 원리 시리즈 4편, 오늘은 압류를 파헤쳐 봅니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 압류란 무엇인지입니다 2. ★ 가압류와 압류, 이름은 비슷해도 완전히 다릅니다 3. ★ 압류는 두 종류로 나뉩니다 — 강제집행과 체납처분 4. ★ 압류 이후 어떻게 진행되는지입니다 5. ★ 강제경매와 임의경매, 헷갈리는 두 경매입니다 6. ★ 압류 있는 부동산, 거래 시 체크리스트입니다 1. 압류란 무엇인지입니다 압류는 "이 부동산을 함부로 팔거나 다른 사람에게 넘기지 못하게 국가가 묶어두는 것" 입니다.  이미 빚(채무)이 확정되었거나 세금이 체납된 상태에서, 그 부동산을 경매나 공매로 처분해서 돈을 회수하기 위한 준비 단계로 걸리는 등기입니다. ★ 2. 가압류와 압류, 이름은 비슷해도 완전히 다릅니다 구분 가압류 압류 단계 채권이 아직 확정되지 않은 임시 조치 채권이 이미 확정 되어 실제 처분 직전 단계 목적 재산을 빼돌리지 못하게 임시로 묶어두는 것 실제로 경매·공매에 넘겨 돈을 회수하는 것 근거 확정판결 전 법원의 보전처분 확정판결, 공정증서, 또는 세금 체납 즉 가압류가 "일단 묶어놓고 보자"라면, 압류는 "이제 진짜로 처분하겠다"는 단계입니다. 가압류 상태였던 부동산이 판결 확정 후 압류로 전환되는 경우도 흔합니다. ★ 3. 압류는 두 종류로 나뉩니다 — 강제집행과 체납처분 구분 강제집행에 의한 압류 체납처분에 의한 압류 주체 법원 세무서·지자체(국세·지방세 체납) 근거 민사집행법(확정판결 등 집행권원) 국세징수법 등(별도 판결 불필요) 처분 방법 법원 경매 한국자산관리공사(캠코) 공매 💡 두 압류...

  1편과 2편에서 소유권보존등기와 소유권이전등기를 다뤄드렸는데, 이 둘 사이에 끼어들어 순위를 뒤흔들 수 있는 무서운 존재가 있습니다. 바로 가등기입니다.   등기부 원리 시리즈 3편, 오늘은 가등기를 두 가지 종류로 나눠 심화해서 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 가등기란 무엇인지입니다 2. ★ 가등기는 딱 두 종류로 나뉩니다 3. ★ 본등기 전환시 순위가 뒤집히는 실제 사례입니다 4. ★ 담보가등기만의 특별한 절차 — 청산기간입니다 5. ★ 두 가등기를 등기부에서 구분하는 법입니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 가등기란 무엇인지입니다 가등기는 "나중에 정식으로 권리를 넘겨받기로 미리 약속하고, 그 순위를 등기부에 찜해두는 것" 입니다. 아직 완전한 본등기는 아니지만, 나중에 본등기로 바뀌면 처음 가등기했던 순위 그대로 인정받는 강력한 효력이 있습니다. ★ 2. 가등기는 딱 두 종류로 나뉩니다 구분 청구권보전 가등기 담보가등기 법적 근거 부동산등기법 제88조 가등기담보 등에 관한 법률 실질 목적 진짜로 나중에 소유권을 받기로 한 것 돈을 빌려주고 "못 갚으면 집을 넘겨받겠다"는 담보 등기부상 표기 "소유권이전청구권가등기" 등기부만 봐서는 구분 어려움(원인이 대물변제예약 등) 📌 관련 글: 소유권이전등기, 원인별로 다 다릅니다 → ★ 3. 본등기 전환시 순위가 뒤집히는 실제 사례입니다 시점 등기 내용 2024년 3월 A가 소유권이전청구권 가등기 설정 2024년 8월 B가 그 집을 사서 소유권이전 등기(A는 모름) 2026년 1월 A가 본등기를 신청 ★ A의 본등기 순위는 2026년이 아니라 원래 가등기했던 2024년 3월로 인정됩니다. 그 사이(2024년 8월) 정당하게 집을 산 B의 소유권은, A가 본등기를 하는 순간 효력을 잃습니다. ★ 4. 담보가등기만의 특별한 절차 — 청산기간입니다 💡 담...

앞선 1편에서 소유권보존등기, 즉 등기부의 첫 줄을 다뤄드렸습니다.  그 이후  주 인이 바뀔 때마다 기록되는 것이 바로 소유권이전등기입니다. 등기부 원리 시리즈 2편, 오늘은 소유권이전등기를 원인별로 심화해서 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 소유권이전등기란 무엇인지입니다 2. ★ 등기원인별로 신청기한이 다 다릅니다 3. ★ 원인별 필요서류를 표로 확인합니다 4. ★ 소유권이전등기청구권, 10년 소멸시효를 조심하십시오 5. ★ 등기부에서 "진짜 최종 소유자" 찾는 법입니다 6. ★ 실무 심화 — 협의분할상속과 판결에 의한 이전등기입니다 1. 소유권이전등기란 무엇인지입니다 소유권이전등기는 "이미 존재하던 소유권이, 한 사람에게서 다른 사람에게로 넘어간 사실을 공시하는 등기" 입니다.  1편에서 다룬 소유권보존등기가 "無(무)에서 최초로 생겨나는 것"이라면, 이전등기는 "이미 있던 것이 옮겨가는 것"이라는 점이 근본적인 차이입니다. ★ 2. 등기원인별로 신청기한이 다 다릅니다 등기원인 신청기한 매매 잔금 지급일로부터 60일 이내 증여 계약일로부터 60일 이내 상속 등기 자체는 기한 없음(단, 취득세는 6개월 이내) ★ 매매·증여는 60일이라는 명확한 기한이 있고, 넘기면 과태료가 부과됩니다. 반면 상속은 등기 신청 자체에는 법정 기한이 없지만, 취득세 납부 기한(상속개시일로부터 6개월)은 별도로 지키셔야 한다는 점을 헷갈리지 않으셔야 합니다. ★ 3. 원인별 필요서류를 표로 확인합니다 등기원인 추가로 필요한 서류 매매 매도용 인감증명서 등 상속 피상속인 제적등본, 가족관계증명서 증여 증여자 인감증명서, 검인받은 증여계약서 ★ 4. 소유권이전등기청구권, 10년 소멸시효를 조심하십시오 💡 매수인의 권리도 시간이 지나면 사라질 수 있습니다 매수인이 매도인에게 "내 이름으로 등기해 달라...