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  등기부 을구에서 가장 자주 보이는 두 글자, "저당권"입니다. 그런데 실제 대출받을 때 설정되는 건 대부분 저당권이 아니라 근저당권입니다.  둘은 이름만 비슷할 뿐, 담보하는 방식이 근본적으로 다릅니다.   등기부 원리 시리즈 8편, 오늘은 저당권의 원리를 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 저당권이란 무엇인지입니다 2. ★ 저당권과 근저당권, 담보 방식이 다릅니다 3. ★ 저당권의 부종성 — 빚이 사라지면 저당권도 사라집니다 4. ★ 저당권자의 두 가지 권리, 우선변제권과 경매신청권입니다 5. ★ 저당권 순위는 접수일자로 정해집니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 저당권이란 무엇인지입니다 저당권은 "돈을 빌려주면서, 못 갚으면 이 부동산을 팔아서 우선적으로 돈을 받겠다" 고 설정하는 담보물권입니다(민법 제356조). 근저당권과 달리 이미 금액이 확정된 특정 채무 를 담보한다는 점이 핵심입니다. ★ 2. 저당권과 근저당권, 담보 방식이 다릅니다 구분 저당권 근저당권 담보 대상 이미 확정된 특정 채무(예: 1억원 차용금) 장래 증감하는 불특정 다수 채무(예: 마이너스통장) 등기부 기재 채권액 (실제 빌린 돈 그대로) 채권최고액 (실제 대출금의 약 120~130%) 실무 활용 개인 간 차용, 일회성 대출 등 드물게 사용 은행 주택담보대출 등 대부분의 실무 등기부에 "저당권"이라고만 적혀 있고 금액이 딱 떨어지는 숫자(예: 1억원 정)라면 진짜 저당권일 가능성이 높고, "근저당권"에 애매한 금액(예: 1억2천만원)이 적혀 있다면 실제 대출금은 그보다 적을 가능성이 큽니다. ★ 3. 저당권의 부종성 — 빚이 사라지면 저당권도 사라집니다 💡 저당권은 부종성이 강합니다 저당권이 담보하는 채무가 전액 변제되면, 별도의 말소 절차를 밟지 않아도 저당권은 법적으로 소멸 합니다(다만 등기부에서 실제로 지...

  지금까지 다룬 압류, 가처분, 경매개시결정은 모두 "빚이나 분쟁" 때문에 생기는 등기였습니다. 이번엔 성격이 완전히 다릅니다.  파는 사람이 "나중에 다시 사겠다"고 미리 약속하고 등기까지 해두는 것, 바로 환매특약입니다.   등기부 원리 시리즈 7편, 오늘은 환매특약등기를 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 환매특약등기란 무엇인지입니다 2. ★ 환매기간, 법으로 딱 정해져 있습니다 3. ★ 환매특약등기는 매매등기와 반드시 같이 합니다 4. ★ 환매금액은 원래 낼 돈만 내면 됩니다 5. ★ 환매특약이 있는 집, 제3자가 사면 어떻게 되는지입니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 환매특약등기란 무엇인지입니다 환매특약은 "지금은 팔지만, 나중에 받은 돈과 비용을 돌려주고 다시 사올 권리를 남겨두는 약속" 입니다(민법 제590조). 이 약속을 매매와 동시에 등기해두면, 단순한 구두 약속이 아니라 제3자에게도 대항할 수 있는 강력한 권리가 됩니다. ★ 2. 환매기간, 법으로 딱 정해져 있습니다 구분 내용 부동산 환매기간 상한 최장 5년(민법 제591조) 기간을 정하지 않은 경우 자동으로 5년으로 간주 기간 연장 한번 정한 환매기간은 다시 연장할 수 없음 5년을 넘는 기간으로 약정해도 법이 자동으로 5년으로 줄여버립니다.   또한 한 번 정한 기간은 당사자가 합의하더라도 연장이 불가능해서, 환매권자는 반드시 이 기간 안에 권리를 행사해야 합니다. ★ 3. 환매특약등기는 매매등기와 반드시 같이 합니다 💡 동시신청이 원칙입니다 환매특약등기는 소유권이전등기(매매)와 동시에 신청 해야 합니다. 매매가 끝난 뒤 나중에 따로 환매특약만 등기하는 것은 인정되지 않습니다. 등기부에는 매수인 명의의 소유권이전등기에 부기등기 형태로 함께 기록됩니다. ★ 4. 환매금액은 원래 낼 돈만 내면 됩니다 환매권자가 나중에 되살 때 내야 ...

  4편의 압류, 5편의 가처분을 지나 이제 실제로 "경매가 시작됩니다"라는 등기를 만날 차례입니다.  등기부에 경매개시결정이 찍히는 순간, 그 부동산은 사실상 처분이 멈춥니다.   등기부 원리 시리즈 6편, 오늘은 경매개시결정을 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 경매개시결정이란 무엇인지입니다 2. ★ 경매개시결정등기는 사실상 압류와 같은 효력입니다 3. ★ 배당요구종기, 채권자들의 마감일입니다 4. ★ 경매개시결정부터 소유권이전까지 전체 흐름입니다 5. ★ 말소기준권리는 경매개시결정이 아닙니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 경매개시결정이란 무엇인지입니다 경매개시결정은 "법원이 이 부동산에 대한 경매절차를 정식으로 시작한다"고 결정하는 것 입니다. 채권자의 경매신청이 요건을 갖췄다고 법원이 판단하면 결정을 내리고, 동시에 등기소에 촉탁해서 등기부에 경매개시결정 기입등기 를 하게 됩니다. ★ 2. 경매개시결정등기는 사실상 압류와 같은 효력입니다 💡 경매개시결정 = 압류의 효력 민사집행법상 경매개시결정이 등기되면, 그 자체로 압류의 효력 이 발생합니다. 4편에서 다룬 압류가 별도로 먼저 있었더라도,  경매개시결정이 등기되는 순간부터는 그 부동산에 대한 처분금지 효력이 본격적으로 강화됩니다. 즉 소유자가 이 시점 이후 부동산을 팔거나 다른 권리를 설정해도, 경매절차를 진행 중인 채권자에게는 그 처분을 주장할 수 없습니다.   낙찰자가 매각대금을 완납하면 그 이후의 처분은 효력을 인정받지 못합니다. ★ 3. 배당요구종기, 채권자들의 마감일입니다 구분 배당요구 없이 배당받는 채권자 배당요구를 해야만 배당받는 채권자 해당 등기부에 기재된 저당권자, 전세권자, 경매신청채권자 등 일반 가압류권자, 대항력 없는 임차인 등 이유 등기부만 봐도 채권 존재가 확인됨 법원이 존재·금액을 알 수 없어 신고 필요 법원은 경매개시결정 후 배...

  4편에서 다룬 압류가 "돈을 받기 위한" 조치였다면, 이번엔 전혀 다른 목적의 등기입니다.  돈이 아니라 "그 부동산 자체"를 지키기 위한 조치, 바로 가처분입니다. 등기부 원리 시리즈 5편, 오늘은 가처분을 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 가처분이란 무엇인지입니다 2. ★ 가압류와 가처분, 지키려는 대상이 다릅니다 3. ★ 처분금지가처분 이후 매매하면 어떻게 되는지입니다 4. ★ 점유이전금지가처분은 또 다릅니다 5. ★ 가처분은 영원하지 않습니다 — 본안소송과의 관계입니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 가처분이란 무엇인지입니다 가처분은 "소송에서 이기더라도 그 사이에 상대방이 부동산을 팔아버리면 소용없으니, 재판이 끝날 때까지 현재 상태를 그대로 묶어두는 것" 입니다.  민사집행법상 보전처분의 한 종류로, 본안소송에서 다투는 권리 자체를 지키기 위해 법원이 발령합니다. ★ 2. 가압류와 가처분, 지키려는 대상이 다릅니다 구분 가압류 가처분 지키려는 것 금전채권 (빌려준 돈 등) 특정 물건이나 권리(소유권이전청구권 등) 전형적 상황 돈을 빌려주고 못 받은 경우 집을 산 뒤 매도인이 이전등기를 안 해주는 경우 사후 강제집행 승소 후 그 재산에서 돈을 회수(경매) 승소 후 원래 청구했던 등기를 직접 실현 쉽게 말해 가압류는 "돈으로 해결될 문제"를, 가처분은 "그 부동산 자체가 아니면 해결 안 되는 문제"를 지킵니다.   등기부에서 가처분을 본다면, 십중팔구 그 부동산의 소유권이나 권리관계를 둘러싸고 소송이 진행 중이라는 뜻입니다. ★ 3. 처분금지가처분 이후 매매하면 어떻게 되는지입니다 💡 가처분 이후의 처분은 "상대적으로" 무효가 됩니다 처분금지가처분이 등기된 뒤에도 소유자가 그 집을 다른 사람에게 팔고 이전등기를 해주는 것 자체는 가능합니다....

  등기부 갑구를 보다가 "압류"라는 두 글자를 발견하면 대부분 심장이 철렁합니다. 그런데 압류는  "누가, 왜 걸었느냐"에 따라 전혀 다른 두 갈래로 나뉜다는 사실 을 아는 분은 많지 않습니다. 등기부 원리 시리즈 4편, 오늘은 압류를 파헤쳐 봅니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 압류란 무엇인지입니다 2. ★ 가압류와 압류, 이름은 비슷해도 완전히 다릅니다 3. ★ 압류는 두 종류로 나뉩니다 — 강제집행과 체납처분 4. ★ 압류 이후 어떻게 진행되는지입니다 5. ★ 강제경매와 임의경매, 헷갈리는 두 경매입니다 6. ★ 압류 있는 부동산, 거래 시 체크리스트입니다 1. 압류란 무엇인지입니다 압류는 "이 부동산을 함부로 팔거나 다른 사람에게 넘기지 못하게 국가가 묶어두는 것" 입니다.  이미 빚(채무)이 확정되었거나 세금이 체납된 상태에서, 그 부동산을 경매나 공매로 처분해서 돈을 회수하기 위한 준비 단계로 걸리는 등기입니다. ★ 2. 가압류와 압류, 이름은 비슷해도 완전히 다릅니다 구분 가압류 압류 단계 채권이 아직 확정되지 않은 임시 조치 채권이 이미 확정 되어 실제 처분 직전 단계 목적 재산을 빼돌리지 못하게 임시로 묶어두는 것 실제로 경매·공매에 넘겨 돈을 회수하는 것 근거 확정판결 전 법원의 보전처분 확정판결, 공정증서, 또는 세금 체납 즉 가압류가 "일단 묶어놓고 보자"라면, 압류는 "이제 진짜로 처분하겠다"는 단계입니다. 가압류 상태였던 부동산이 판결 확정 후 압류로 전환되는 경우도 흔합니다. ★ 3. 압류는 두 종류로 나뉩니다 — 강제집행과 체납처분 구분 강제집행에 의한 압류 체납처분에 의한 압류 주체 법원 세무서·지자체(국세·지방세 체납) 근거 민사집행법(확정판결 등 집행권원) 국세징수법 등(별도 판결 불필요) 처분 방법 법원 경매 한국자산관리공사(캠코) 공매 💡 두 압류...

  1편과 2편에서 소유권보존등기와 소유권이전등기를 다뤄드렸는데, 이 둘 사이에 끼어들어 순위를 뒤흔들 수 있는 무서운 존재가 있습니다. 바로 가등기입니다.   등기부 원리 시리즈 3편, 오늘은 가등기를 두 가지 종류로 나눠 심화해서 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 가등기란 무엇인지입니다 2. ★ 가등기는 딱 두 종류로 나뉩니다 3. ★ 본등기 전환시 순위가 뒤집히는 실제 사례입니다 4. ★ 담보가등기만의 특별한 절차 — 청산기간입니다 5. ★ 두 가등기를 등기부에서 구분하는 법입니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 가등기란 무엇인지입니다 가등기는 "나중에 정식으로 권리를 넘겨받기로 미리 약속하고, 그 순위를 등기부에 찜해두는 것" 입니다. 아직 완전한 본등기는 아니지만, 나중에 본등기로 바뀌면 처음 가등기했던 순위 그대로 인정받는 강력한 효력이 있습니다. ★ 2. 가등기는 딱 두 종류로 나뉩니다 구분 청구권보전 가등기 담보가등기 법적 근거 부동산등기법 제88조 가등기담보 등에 관한 법률 실질 목적 진짜로 나중에 소유권을 받기로 한 것 돈을 빌려주고 "못 갚으면 집을 넘겨받겠다"는 담보 등기부상 표기 "소유권이전청구권가등기" 등기부만 봐서는 구분 어려움(원인이 대물변제예약 등) 📌 관련 글: 소유권이전등기, 원인별로 다 다릅니다 → ★ 3. 본등기 전환시 순위가 뒤집히는 실제 사례입니다 시점 등기 내용 2024년 3월 A가 소유권이전청구권 가등기 설정 2024년 8월 B가 그 집을 사서 소유권이전 등기(A는 모름) 2026년 1월 A가 본등기를 신청 ★ A의 본등기 순위는 2026년이 아니라 원래 가등기했던 2024년 3월로 인정됩니다. 그 사이(2024년 8월) 정당하게 집을 산 B의 소유권은, A가 본등기를 하는 순간 효력을 잃습니다. ★ 4. 담보가등기만의 특별한 절차 — 청산기간입니다 💡 담...

앞선 1편에서 소유권보존등기, 즉 등기부의 첫 줄을 다뤄드렸습니다.  그 이후  주 인이 바뀔 때마다 기록되는 것이 바로 소유권이전등기입니다. 등기부 원리 시리즈 2편, 오늘은 소유권이전등기를 원인별로 심화해서 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 소유권이전등기란 무엇인지입니다 2. ★ 등기원인별로 신청기한이 다 다릅니다 3. ★ 원인별 필요서류를 표로 확인합니다 4. ★ 소유권이전등기청구권, 10년 소멸시효를 조심하십시오 5. ★ 등기부에서 "진짜 최종 소유자" 찾는 법입니다 6. ★ 실무 심화 — 협의분할상속과 판결에 의한 이전등기입니다 1. 소유권이전등기란 무엇인지입니다 소유권이전등기는 "이미 존재하던 소유권이, 한 사람에게서 다른 사람에게로 넘어간 사실을 공시하는 등기" 입니다.  1편에서 다룬 소유권보존등기가 "無(무)에서 최초로 생겨나는 것"이라면, 이전등기는 "이미 있던 것이 옮겨가는 것"이라는 점이 근본적인 차이입니다. ★ 2. 등기원인별로 신청기한이 다 다릅니다 등기원인 신청기한 매매 잔금 지급일로부터 60일 이내 증여 계약일로부터 60일 이내 상속 등기 자체는 기한 없음(단, 취득세는 6개월 이내) ★ 매매·증여는 60일이라는 명확한 기한이 있고, 넘기면 과태료가 부과됩니다. 반면 상속은 등기 신청 자체에는 법정 기한이 없지만, 취득세 납부 기한(상속개시일로부터 6개월)은 별도로 지키셔야 한다는 점을 헷갈리지 않으셔야 합니다. ★ 3. 원인별 필요서류를 표로 확인합니다 등기원인 추가로 필요한 서류 매매 매도용 인감증명서 등 상속 피상속인 제적등본, 가족관계증명서 증여 증여자 인감증명서, 검인받은 증여계약서 ★ 4. 소유권이전등기청구권, 10년 소멸시효를 조심하십시오 💡 매수인의 권리도 시간이 지나면 사라질 수 있습니다 매수인이 매도인에게 "내 이름으로 등기해 달라...

등기부등본을 보실 때 "표제부, 갑구, 을구가 왜 나뉘어 있는지", "이 정보는 왜 갑구에 있고 저 정보는 왜 을구에 있는지" 원리부터 이해하시면,  앞으로 어떤 등기 용어를 만나셔도 흔들리지 않으십니다.  등기부 원리 시리즈 1편, 오늘은 등기부의 구조 원칙과 그 첫 단추인 소유권보존등기를 심화해서 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 등기부가 3단으로 나뉘는 진짜 원리입니다 2. ★ 표제부·갑구·을구, 각각 무엇이 기재되는지 표로 확인합니다 3. ★ 소유권보존등기, 등기부의 첫 단추입니다 4. ★ 실무에서 반드시 알아야 할 심화 포인트입니다 1. 등기부가 3단으로 나뉘는 진짜 원리입니다 많은 분들이 표제부, 갑구, 을구를 그냥 "정해진 칸"으로만 외우십니다. 하지만 여기엔 명확한 "등기할 수 있는 권리의 종류" 에 따른 원리가 있습니다. 💡 등기 가능한 부동산 권리는 정해져 있습니다 등기할 수 있는 부동산물권은 법으로 정해져 있습니다. 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 이 그것이고, 물권은 아니지만 특별히 등기가 허용되는 부동산임차권과 환매권 도 있습니다. 등기부의 3단 구조는, 바로 이 권리들을 "물건 자체 정보"와 "소유권"과 "소유권 이외의 권리"로 나눠서 정리한 것입니다. ★ 2. 표제부·갑구·을구, 각각 무엇이 기재되는지 표로 확인합니다 구분 기재 원리 실제 기재 항목 표제부 부동산 "물건 자체"의 객관적 정보 소재지, 면적, 구조, 용도, 대지권 갑구 "소유권" 자체와 그 제한에 관한 사항 소유권보존, 소유권이전, 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 을구 소유권 "이외의" 권리(용익물권+담보물권) 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 ★ 이 원리를 아시면,...

  재산세 고지서에도, 자동차세 고지서에도, 담뱃값 안에도 공통적으로 숨어있는 세금이 하나 있습니다. 지방세 시리즈 마지막 편, 오늘은 지방교육세를 정리하며 지방세 11가지 시리즈를 완결합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 지방교육세의 정의입니다 2. ★ 어디에 얼마나 붙는지 표로 확인합니다 3. ★ 알아두면 좋은 점입니다 1. 지방교육세의 정의입니다 지방교육세는 "지방교육 재정을 확충하기 위해, 다른 지방세에 부가되어 함께 부과되는 목적세" 입니다. 국세 편에서 다뤘던 "교육세"와 이름은 비슷하지만, 이건 국세가 아니라 지방세라는 점이 다릅니다. ★ 2. 어디에 얼마나 붙는지 표로 확인합니다 본세 지방교육세 비율(예시) 재산세(주택분) 재산세액의 20% 자동차세 자동차세액의 30% 등록면허세 등록면허세액의 20% 담배소비세 담배소비세액의 약 44% ★ 이렇게 여러 지방세에 골고루 얹혀서 부과되기 때문에, 지방교육세는 단독으로 인지하기 어렵지만 실제로는 우리가 내는 여러 세금 안에 폭넓게 녹아들어 있습니다. 📌 관련 글: 교육세란 금융상품에 숨어있는 세금 → ★ 3. 알아두면 좋은 점입니다 💡 국세인 "교육세"와 헷갈리지 마십시오 앞서 국세 시리즈에서 다룬 "교육세"는 개별소비세·주세·금융보험업 수익 등에 붙는 국세입니다.  반면 "지방교육세"는 재산세·자동차세·담배소비세 등 지방세에 붙는 별개의 세금입니다. 이름이 비슷해서 혼동하기 쉬우니 꼭 구분해서 기억하십시오. 재산세나 자동차세 고지서를 받으시면, 본세와 지방교육세가 합산된 금액이 최종 청구액으로 표시됩니다.   개별적으로 납부하시는 게 아니라, 본세 낼 때 자동으로 함께 계산되어 나옵니다. 이렇게 걷힌 지방교육세는 각 시도교육청의 재정으로 배분되어, 학교 시설 개선이나 교육 관련 사업에 쓰입니다. ⚠️ 반드시 기억하십시오 - 지...

  재산세 고지서를 자세히 보시면, "재산세" 항목 옆에 작은 글씨로 또 다른 세금이 함께 찍혀 있는 걸 보신 적 있으실 것입니다.   지방세 시리즈 아홉 번째 편, 오늘은 지역자원시설세를 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 지역자원시설세의 정의입니다 2. ★ 부과 대상을 표로 확인합니다 3. ★ 알아두면 좋은 점입니다 1. 지역자원시설세의 정의입니다 지역자원시설세는 "소방시설, 오물처리시설 등 지역 안전·환경 인프라를 유지하기 위한 재원을 마련하려는 목적세" 입니다.  주택 소유자분들께는, 재산세 고지서에 함께 딸려 나오는 소방분이 가장 익숙한 형태입니다. ★ 2. 부과 대상을 표로 확인합니다 분류 대상 소방분(특정자원분) 건축물, 선박 등(재산세와 함께 부과) 특정자원분 원자력발전, 화력발전 등 특정 시설 지하자원분 지하수 등 채취 시설 ★ 일반 주택 소유자분들이 가장 흔히 접하시는 건 "소방분"입니다. 화재 발생 시 소방 서비스의 직접적인 혜택을 받는 건물 소유자가, 그 재원의 일부를 부담하는 취지로 설계되어 있습니다. 📌 관련 글: 재산세란 국세 종부세와 헷갈리지 마세요 → ★ 3. 알아두면 좋은 점입니다 💡 재산세 고지서에서 따로 확인하실 수 있습니다 재산세 고지서를 받으시면, "재산세" 항목과 "지역자원시설세" 항목이 나란히 구분되어 표시됩니다.  두 세금이 합쳐진 총액이 최종 납부금액이니, 고지서를 꼼꼼히 확인하시면 각각 얼마인지 구분하실 수 있습니다. 건물의 용도나 화재 위험도에 따라 세율이 다르게 적용될 수 있습니다. 예를 들어 목조 건물이나 특수한 위험시설이 있으신 경우, 일반 주택보다 세율이 높게 책정되는 경우가 있습니다. ⚠️ 반드시 기억하십시오 - 소방분은 재산세 고지서에 함께 표시되어 부과됩니다 - 별도로 신고하실 필요 없이 자동으로 계산됩니다 - 건물 ...