사과대추대장

  지금까지 11편에 걸쳐 등기부에 적히는 온갖 권리들을 다뤄왔습니다. 그런데 마지막으로 다룰 이 권리는 특이하게도  등기부 어디에도 절대 나타나지 않습니다. 그런데도 부동산 거래에서는 이 권리를 모르면 큰코다칠 수 있습니다. 등기부 원리 시리즈의 마지막, 12편은 점유권입니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 점유권이란 무엇인지입니다 2. ★ 점유권은 왜 등기부에 나오지 않는지입니다 3. ★ 점유하고 있다는 사실만으로 생기는 세 가지 권리입니다 4. ★ 점유의 추정력 — 일단 점유하면 유리한 것으로 추정됩니다 5. ★ 20년을 점유하면 소유권을 가져올 수도 있습니다 6. ★ 등기부취득시효는 절반, 10년입니다 7. ★ 거래·매수 시 실무 체크리스트입니다 1. 점유권이란 무엇인지입니다 점유권은 "내가 그 물건을 실제로 갖고 있다(사실상 지배하고 있다)"는 상태 자체에서 인정되는 권리 입니다(민법 제192조).  진짜 소유자인지 아닌지는 따지지 않습니다. 심지어 도둑이 훔친 물건이라도, 그 물건을 지금 갖고 있는 사실 자체로 일단 점유권이 인정됩니다. ★ 2. 점유권은 왜 등기부에 나오지 않는지입니다 💡 등기부는 "권리관계"를 공시하지, "사실관계"를 공시하지 않습니다 1편에서 다룬 것처럼 등기부는 소유권, 저당권처럼 법이 정한 권리(본권)를 공시하는 장부입니다.  반면 점유권은 "누가 실제로 그 자리를 차지하고 있느냐"는 사실 상태 를 보호하는 권리라서, 애초에 등기라는 제도로 공시할 대상이 아닙니다. 그래서 등기부를 아무리 꼼꼼히 열람해도 "지금 이 집에 누가 실제로 살고 있는지"는 전혀 알 수 없습니다. 이 때문에 매매나 경매로 부동산을 취득할 때는 등기부 확인과는 별개로, 반드시 현장에 가서 실제 점유자가 누구인지 직접 확인해야 합니다. ★ 3. 점유하고 있다는 사실만으로 생기는 세 가...

  3편에서 가등기를 청구권보전 가등기와 담보가등기로 나눠봤는데, 실무 등기부에서 가장 많이 보이는 등기원인이 하나 있습니다.  바로 "매매예약"입니다. 이번엔 이 매매예약가등기만 따로 떼어내서 깊이 있게 정리해드립니다. 등기부 원리 시리즈 11편입니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 매매예약이란 무엇인지입니다 2. ★ 예약완결권은 형성권입니다 3. ★ 예약완결권의 제척기간, 원칙적으로 10년입니다 4. ★ 소멸시효와 제척기간, 무엇이 다른지입니다 5. ★ 매매예약가등기, 진짜 매매인지 담보인지 구분이 중요합니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 매매예약이란 무엇인지입니다 매매예약은 "지금 당장 매매계약을 맺는 건 아니지만, 장차 한쪽이 원하면 매매계약을 맺기로 미리 약속해두는 것" 입니다.  그리고 이 약속을 지키기 위해, 나중에 완결권을 행사했을 때 본등기로 넘어갈 순위를 미리 확보해두는 것이 매매예약가등기 입니다. 등기부에는 "소유권이전청구권가등기, 등기원인: 매매예약"으로 표시됩니다. ★ 2. 예약완결권은 형성권입니다 💡 형성권이란 상대방 동의 없이 일방적으로 효력을 만드는 권리입니다 매매예약완결권을 가진 사람이 "예약을 완결하겠다"는 의사표시를 상대방에게 하는 순간, 상대방의 승낙 여부와 무관하게 곧바로 매매계약이 성립 합니다.  일반 계약처럼 양쪽이 다시 합의할 필요가 없습니다. 즉 예약완결권자가 마음만 먹으면(그리고 기간 안에 행사하면) 상대방은 거부할 수 없이 매매계약의 당사자가 됩니다.   이 강력함 때문에, 법은 이 권리를 아무 때나 행사할 수 있게 두지 않고 기간을 제한합니다. ★ 3. 예약완결권의 제척기간, 원칙적으로 10년입니다 대법원은 "당사자 사이에 행사기간을 약정하지 않은 경우, 예약완결권은 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 행사해야 한다"는 취지로...

  전세자금대출을 받아보신 분이라면 계약서 어딘가에서 "질권설정 통지서"라는 문구를 보신 적 있으실 겁니다.  그런데 정작 민법을 찾아보면  부동산 자체에는 질권을 설정할 수 없다고 되어 있습니다.   그럼 등기부에 보이는 질권은 대체 무엇을 담보로 잡는 걸까요? 등기부 원리 시리즈 10편, 오늘은 질권을 조금 길고 깊게 정리해드립니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 질권이란 무엇인지입니다 2. ★ 부동산은 질권의 대상이 될 수 없습니다 3. ★ 그런데 왜 등기부에 질권이 보이는지입니다 — 권리질권 4. ★ 전세자금대출과 질권의 관계입니다 5. ★ 질권설정 통지와 승낙, 무엇이 다른지입니다 6. ★ 세입자가 이사 갈 때 주의할 점입니다 7. ★ 거래·계약 시 실무 체크리스트입니다 1. 질권이란 무엇인지입니다 질권은 "채권자가 채무자(또는 제3자)의 물건이나 권리를 넘겨받아 두었다가, 빚을 안 갚으면 그걸로 우선 변제받는 담보물권" 입니다.  저당권과 비슷한 목적이지만, 저당권은 담보물을 소유자가 계속 점유하는 반면 질권은 원칙적으로 채권자가 담보물을 넘겨받아 점유 한다는 점이 다릅니다.  민법상 동산질권(제329조)과 권리질권(제345조), 두 가지로 나뉩니다. ★ 2. 부동산은 질권의 대상이 될 수 없습니다 💡 부동산 = 저당권, 동산 = 질권입니다 민법은 부동산에는 저당권 을, 동산에는 질권 을 설정하도록 역할을 나눠놓았습니다. 부동산 자체(집, 토지)를 채권자가 점유해버리면  소유자가 생활하거나 사업하는 데 지장이 크기 때문에, 부동산은 점유를 넘기지 않고도 담보로 쓸 수 있는 저당권 제도를 따로 둔 것입니다. 그래서 등기부(부동산등기부)에 "질권"이 등장한다면, 그건 집 자체에 질권이 설정된 게 아니라 그 집 위에 있는 다른 권리에 질권이 설정된 것 입니다. ★ 3. 그런데 왜 등기부에 질권이 보이는지입니다 — ...

지금까지 다룬 권리들은 대부분 "돈"과 관련된 것이었습니다. 이번엔 완전히 다릅니다.  돈이 아니라 "남의 땅을 지나다닐 권리"처럼, 내 땅의 편익을 위해 남의 땅을 이용하는 권리입니다. 등기부 원리 시리즈 9편, 오늘은 지역권을 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 지역권이란 무엇인지입니다 2. ★ 요역지와 승역지, 두 땅이 짝을 이룹니다 3. ★ 지역권은 땅에 딸린 권리입니다 — 수반성 4. ★ 등기부에는 양쪽 땅 모두에 기재됩니다 5. ★ 오래 사용하면 지역권이 생길 수도 있습니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 지역권이란 무엇인지입니다 지역권은 "내 땅의 편익을 위해 남의 땅을 일정한 방식으로 이용할 수 있는 권리" 입니다(민법 제291조).  가장 흔한 예가 통행지역권 으로, 맹지(도로에 접하지 않은 땅) 소유자가 옆 땅을 통과해서 도로로 나갈 수 있도록 설정하는 경우입니다. ★ 2. 요역지와 승역지, 두 땅이 짝을 이룹니다 구분 요역지 승역지 의미 편익을 받는 땅(요구하는 땅) 편익을 제공하는 땅(승낙하는 땅) 예시(통행지역권) 맹지(도로에 접하지 못한 땅) 그 옆에서 도로로 통하는 길을 내주는 땅 요역지는 반드시 특정된 한 필지여야 하지만, 승역지는 토지의 일부라도 가능합니다. 예를 들어 승역지의 한쪽 구석에만 통행로를 내주는 방식으로도 설정할 수 있습니다. ★ 3. 지역권은 땅에 딸린 권리입니다 — 수반성 💡 지역권만 따로 팔거나 뗄 수 없습니다 민법 제292조에 따라 지역권은 요역지 소유권에 종속 되어, 요역지가 팔리면 지역권도 자동으로 그 매수인에게 넘어갑니다.  반대로 지역권만 분리해서 다른 사람에게 양도하거나, 다른 채권의 담보로 제공하는 것은 원칙적으로 불가능합니다. 즉 요역지를 사면 지역권도 자동으로 딸려 옵니다. 등기부를 볼 때 요역지에 지역권이 설정되어 있는지 확인하는 게 중요...

  등기부 을구에서 가장 자주 보이는 두 글자, "저당권"입니다. 그런데 실제 대출받을 때 설정되는 건 대부분 저당권이 아니라 근저당권입니다.  둘은 이름만 비슷할 뿐, 담보하는 방식이 근본적으로 다릅니다.   등기부 원리 시리즈 8편, 오늘은 저당권의 원리를 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 저당권이란 무엇인지입니다 2. ★ 저당권과 근저당권, 담보 방식이 다릅니다 3. ★ 저당권의 부종성 — 빚이 사라지면 저당권도 사라집니다 4. ★ 저당권자의 두 가지 권리, 우선변제권과 경매신청권입니다 5. ★ 저당권 순위는 접수일자로 정해집니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 저당권이란 무엇인지입니다 저당권은 "돈을 빌려주면서, 못 갚으면 이 부동산을 팔아서 우선적으로 돈을 받겠다" 고 설정하는 담보물권입니다(민법 제356조). 근저당권과 달리 이미 금액이 확정된 특정 채무 를 담보한다는 점이 핵심입니다. ★ 2. 저당권과 근저당권, 담보 방식이 다릅니다 구분 저당권 근저당권 담보 대상 이미 확정된 특정 채무(예: 1억원 차용금) 장래 증감하는 불특정 다수 채무(예: 마이너스통장) 등기부 기재 채권액 (실제 빌린 돈 그대로) 채권최고액 (실제 대출금의 약 120~130%) 실무 활용 개인 간 차용, 일회성 대출 등 드물게 사용 은행 주택담보대출 등 대부분의 실무 등기부에 "저당권"이라고만 적혀 있고 금액이 딱 떨어지는 숫자(예: 1억원 정)라면 진짜 저당권일 가능성이 높고, "근저당권"에 애매한 금액(예: 1억2천만원)이 적혀 있다면 실제 대출금은 그보다 적을 가능성이 큽니다. ★ 3. 저당권의 부종성 — 빚이 사라지면 저당권도 사라집니다 💡 저당권은 부종성이 강합니다 저당권이 담보하는 채무가 전액 변제되면, 별도의 말소 절차를 밟지 않아도 저당권은 법적으로 소멸 합니다(다만 등기부에서 실제로 지...

  지금까지 다룬 압류, 가처분, 경매개시결정은 모두 "빚이나 분쟁" 때문에 생기는 등기였습니다. 이번엔 성격이 완전히 다릅니다.  파는 사람이 "나중에 다시 사겠다"고 미리 약속하고 등기까지 해두는 것, 바로 환매특약입니다.   등기부 원리 시리즈 7편, 오늘은 환매특약등기를 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 환매특약등기란 무엇인지입니다 2. ★ 환매기간, 법으로 딱 정해져 있습니다 3. ★ 환매특약등기는 매매등기와 반드시 같이 합니다 4. ★ 환매금액은 원래 낼 돈만 내면 됩니다 5. ★ 환매특약이 있는 집, 제3자가 사면 어떻게 되는지입니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 환매특약등기란 무엇인지입니다 환매특약은 "지금은 팔지만, 나중에 받은 돈과 비용을 돌려주고 다시 사올 권리를 남겨두는 약속" 입니다(민법 제590조). 이 약속을 매매와 동시에 등기해두면, 단순한 구두 약속이 아니라 제3자에게도 대항할 수 있는 강력한 권리가 됩니다. ★ 2. 환매기간, 법으로 딱 정해져 있습니다 구분 내용 부동산 환매기간 상한 최장 5년(민법 제591조) 기간을 정하지 않은 경우 자동으로 5년으로 간주 기간 연장 한번 정한 환매기간은 다시 연장할 수 없음 5년을 넘는 기간으로 약정해도 법이 자동으로 5년으로 줄여버립니다.   또한 한 번 정한 기간은 당사자가 합의하더라도 연장이 불가능해서, 환매권자는 반드시 이 기간 안에 권리를 행사해야 합니다. ★ 3. 환매특약등기는 매매등기와 반드시 같이 합니다 💡 동시신청이 원칙입니다 환매특약등기는 소유권이전등기(매매)와 동시에 신청 해야 합니다. 매매가 끝난 뒤 나중에 따로 환매특약만 등기하는 것은 인정되지 않습니다. 등기부에는 매수인 명의의 소유권이전등기에 부기등기 형태로 함께 기록됩니다. ★ 4. 환매금액은 원래 낼 돈만 내면 됩니다 환매권자가 나중에 되살 때 내야 ...

  4편의 압류, 5편의 가처분을 지나 이제 실제로 "경매가 시작됩니다"라는 등기를 만날 차례입니다.  등기부에 경매개시결정이 찍히는 순간, 그 부동산은 사실상 처분이 멈춥니다.   등기부 원리 시리즈 6편, 오늘은 경매개시결정을 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 경매개시결정이란 무엇인지입니다 2. ★ 경매개시결정등기는 사실상 압류와 같은 효력입니다 3. ★ 배당요구종기, 채권자들의 마감일입니다 4. ★ 경매개시결정부터 소유권이전까지 전체 흐름입니다 5. ★ 말소기준권리는 경매개시결정이 아닙니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 경매개시결정이란 무엇인지입니다 경매개시결정은 "법원이 이 부동산에 대한 경매절차를 정식으로 시작한다"고 결정하는 것 입니다. 채권자의 경매신청이 요건을 갖췄다고 법원이 판단하면 결정을 내리고, 동시에 등기소에 촉탁해서 등기부에 경매개시결정 기입등기 를 하게 됩니다. ★ 2. 경매개시결정등기는 사실상 압류와 같은 효력입니다 💡 경매개시결정 = 압류의 효력 민사집행법상 경매개시결정이 등기되면, 그 자체로 압류의 효력 이 발생합니다. 4편에서 다룬 압류가 별도로 먼저 있었더라도,  경매개시결정이 등기되는 순간부터는 그 부동산에 대한 처분금지 효력이 본격적으로 강화됩니다. 즉 소유자가 이 시점 이후 부동산을 팔거나 다른 권리를 설정해도, 경매절차를 진행 중인 채권자에게는 그 처분을 주장할 수 없습니다.   낙찰자가 매각대금을 완납하면 그 이후의 처분은 효력을 인정받지 못합니다. ★ 3. 배당요구종기, 채권자들의 마감일입니다 구분 배당요구 없이 배당받는 채권자 배당요구를 해야만 배당받는 채권자 해당 등기부에 기재된 저당권자, 전세권자, 경매신청채권자 등 일반 가압류권자, 대항력 없는 임차인 등 이유 등기부만 봐도 채권 존재가 확인됨 법원이 존재·금액을 알 수 없어 신고 필요 법원은 경매개시결정 후 배...

  4편에서 다룬 압류가 "돈을 받기 위한" 조치였다면, 이번엔 전혀 다른 목적의 등기입니다.  돈이 아니라 "그 부동산 자체"를 지키기 위한 조치, 바로 가처분입니다. 등기부 원리 시리즈 5편, 오늘은 가처분을 정리합니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 가처분이란 무엇인지입니다 2. ★ 가압류와 가처분, 지키려는 대상이 다릅니다 3. ★ 처분금지가처분 이후 매매하면 어떻게 되는지입니다 4. ★ 점유이전금지가처분은 또 다릅니다 5. ★ 가처분은 영원하지 않습니다 — 본안소송과의 관계입니다 6. ★ 거래 시 실무 체크리스트입니다 1. 가처분이란 무엇인지입니다 가처분은 "소송에서 이기더라도 그 사이에 상대방이 부동산을 팔아버리면 소용없으니, 재판이 끝날 때까지 현재 상태를 그대로 묶어두는 것" 입니다.  민사집행법상 보전처분의 한 종류로, 본안소송에서 다투는 권리 자체를 지키기 위해 법원이 발령합니다. ★ 2. 가압류와 가처분, 지키려는 대상이 다릅니다 구분 가압류 가처분 지키려는 것 금전채권 (빌려준 돈 등) 특정 물건이나 권리(소유권이전청구권 등) 전형적 상황 돈을 빌려주고 못 받은 경우 집을 산 뒤 매도인이 이전등기를 안 해주는 경우 사후 강제집행 승소 후 그 재산에서 돈을 회수(경매) 승소 후 원래 청구했던 등기를 직접 실현 쉽게 말해 가압류는 "돈으로 해결될 문제"를, 가처분은 "그 부동산 자체가 아니면 해결 안 되는 문제"를 지킵니다.   등기부에서 가처분을 본다면, 십중팔구 그 부동산의 소유권이나 권리관계를 둘러싸고 소송이 진행 중이라는 뜻입니다. ★ 3. 처분금지가처분 이후 매매하면 어떻게 되는지입니다 💡 가처분 이후의 처분은 "상대적으로" 무효가 됩니다 처분금지가처분이 등기된 뒤에도 소유자가 그 집을 다른 사람에게 팔고 이전등기를 해주는 것 자체는 가능합니다....

  등기부 갑구를 보다가 "압류"라는 두 글자를 발견하면 대부분 심장이 철렁합니다. 그런데 압류는  "누가, 왜 걸었느냐"에 따라 전혀 다른 두 갈래로 나뉜다는 사실 을 아는 분은 많지 않습니다. 등기부 원리 시리즈 4편, 오늘은 압류를 파헤쳐 봅니다. 👇 지금까지 다룬 모든 세금·부동산 글이 궁금하시다면 📚 전체 글 목록 한번에 보기 → 📋 목차 1. 압류란 무엇인지입니다 2. ★ 가압류와 압류, 이름은 비슷해도 완전히 다릅니다 3. ★ 압류는 두 종류로 나뉩니다 — 강제집행과 체납처분 4. ★ 압류 이후 어떻게 진행되는지입니다 5. ★ 강제경매와 임의경매, 헷갈리는 두 경매입니다 6. ★ 압류 있는 부동산, 거래 시 체크리스트입니다 1. 압류란 무엇인지입니다 압류는 "이 부동산을 함부로 팔거나 다른 사람에게 넘기지 못하게 국가가 묶어두는 것" 입니다.  이미 빚(채무)이 확정되었거나 세금이 체납된 상태에서, 그 부동산을 경매나 공매로 처분해서 돈을 회수하기 위한 준비 단계로 걸리는 등기입니다. ★ 2. 가압류와 압류, 이름은 비슷해도 완전히 다릅니다 구분 가압류 압류 단계 채권이 아직 확정되지 않은 임시 조치 채권이 이미 확정 되어 실제 처분 직전 단계 목적 재산을 빼돌리지 못하게 임시로 묶어두는 것 실제로 경매·공매에 넘겨 돈을 회수하는 것 근거 확정판결 전 법원의 보전처분 확정판결, 공정증서, 또는 세금 체납 즉 가압류가 "일단 묶어놓고 보자"라면, 압류는 "이제 진짜로 처분하겠다"는 단계입니다. 가압류 상태였던 부동산이 판결 확정 후 압류로 전환되는 경우도 흔합니다. ★ 3. 압류는 두 종류로 나뉩니다 — 강제집행과 체납처분 구분 강제집행에 의한 압류 체납처분에 의한 압류 주체 법원 세무서·지자체(국세·지방세 체납) 근거 민사집행법(확정판결 등 집행권원) 국세징수법 등(별도 판결 불필요) 처분 방법 법원 경매 한국자산관리공사(캠코) 공매 💡 두 압류...