2026 부동산 세제 개편, 보유세 오르나
요즘 부동산 커뮤니티에서 가장 자주 보이는 단어가 '보유세 인상'입니다.
대통령이 취임 1주년 기자회견에서 보유세를 올릴 뜻을 내비쳤고, 6월 지방선거 이후 세제 개편 논의가 본격화할 거라는 전망이 나오면서예요.
"내 종부세·재산세가 오르는 거 아니야?" 걱정하는 분이 많죠.
그래서 오늘은 지금까지 나온 이야기를 정리해 드릴게요. 다만 먼저 분명히 해둘 게 있어요. 아직 확정된 건 하나도 없습니다. 방향과 전망일 뿐이에요.
이 글은 '확정된 현재 제도'와 '바뀔 수 있다는 전망'을 구분해서, 막연한 불안 대신 정확한 그림을 드리는 데 초점을 맞췄습니다.
- 왜 지금 '보유세 인상' 얘기가 나오나
- 보유세가 오를 수 있는 3가지 경로
- 거래세(취득세·양도세)는 어떻게 되나
- 나는 영향을 받을까
- 지금 할 일과 하지 말아야 할 일
1. 왜 지금 '보유세 인상' 얘기가 나오나
배경부터 짚을게요. 정부는 2025년에만 세 차례(6·27 대출 규제, 9·7 공급 대책, 10·15 토지거래허가 확대) 부동산 대책을 냈습니다.
그런데도 서울 강남권을 중심으로 집값 불안이 이어지자, '마지막 카드'로 세제 개편이 거론되고 있어요.
특히 10·15 대책 후속으로 '부동산 세제 합리화', 즉 보유세와 거래세를 조정하겠다는 기조가 표명된 상태입니다.
방향은 '실거주 중심'이에요. 실제로 살 집 한 채를 가진 사람은 덜 건드리고, 투자·다주택 쪽 부담은 키우겠다는 흐름입니다.
다만 변수도 큽니다. 대통령이 대선 때 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"고 공언했고, 과거 과도한 세금 압박이 역풍을 부른 경험도 있어서 정부도 신중할 수밖에 없어요.
· 집값 불안 → 세제 개편이 '마지막 카드'로 거론
· 방향은 '실거주 중심' (1주택 실수요 보호, 투자·다주택 부담↑)
· 다만 아직 발표 전·확정 전이며, 통상 7월 세제개편안에서 윤곽이 드러남
2. 보유세가 오를 수 있는 3가지 경로
보유세(재산세 + 종부세)는 대략 이런 공식으로 계산돼요.
보유세 = 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율
그래서 보유세를 올리는 길도 이 세 곳을 건드리는 거예요. 하나씩 볼게요.
경로 ① 공시가격 현실화
공시가격이 시세에 가깝게 오르면, 세율을 안 건드려도 세금이 자동으로 늘어요. 2020년 도입됐다가 그동안 사실상 동결됐던 '공시가격 현실화 로드맵'을 재추진하자는 논의가 나오고 있습니다.
경로 ② 공정시장가액비율 상향
공시가격에 곱하는 비율인데, 현재 종부세는 60%가 적용돼요. 법 개정 없이 시행령만으로 조정할 수 있어서, 비교적 손쉽게 보유세를 조절하는 수단으로 꼽힙니다.
경로 ③ 종부세 공제·세율 조정
종부세 공제 기준(1주택 12억, 그 외 9억)을 낮추거나 세율을 올리면 대상자와 세액이 늘어납니다. 다만 이건 법 개정이 필요해서 국회를 거쳐야 해요.
정리하면, 셋 중 ①②는 정부가 비교적 빠르게 움직일 수 있고, ③은 시간이 더 걸리는 구조입니다.
3. 거래세(취득세·양도세)는 어떻게 되나
'세제 합리화'에는 보유세뿐 아니라 거래세 조정도 포함돼 있어요.
여기서 자주 나오는 게 장기보유특별공제 축소입니다. 실거주 중심으로 가면서, 1세대 1주택의 장특공제(현재 최대 80%)를 거주 요건 위주로 줄이자는 주장이 시민단체와 여당에서 나오고 있어요.
또 하나는 양도세 중과예요. 이미 2026년 5월 10일부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과가 부활한 상태라, 이 기조가 더 강화될지가 관전 포인트입니다.
반대로 완화되는 것도 있어요. 비수도권 준공 후 미분양 주택의 양도세·종부세 특례는 기한이 연장됐습니다. 지방 시장은 살리고 수도권 과열은 누르는 '투트랙'인 셈이에요.
4. 나는 영향을 받을까
가장 궁금한 부분이죠. 지금까지의 방향만 놓고 보면 이렇게 정리됩니다.
| 유형 | 예상 영향 |
|---|---|
| 공시가 12억 이하 1주택 실거주 | 상대적으로 영향 작을 가능성 |
| 고가(공시가 높은) 1주택 | 공시가·공정시장가액비율 변화 시 영향 |
| 다주택자 | 보유세·양도세 모두 부담 커질 가능성 |
| 지방 미분양 주택 취득자 | 특례 연장으로 완화 혜택 |
핵심은 '실거주 1주택이냐, 투자·다주택이냐'예요. 방향 자체가 실거주를 우대하는 쪽이라, 한 채에 실제 사는 분들은 과도하게 겁먹을 필요는 없습니다.
다만 공시가격 현실화처럼 '모두에게 조금씩' 영향을 주는 변수도 있으니, 1주택자라도 내 공시가격 흐름은 챙겨보는 게 좋아요.
5. 지금 할 일과 하지 말아야 할 일
아직 확정 전이라, 지금은 '대비'보다 '점검'이 맞습니다.
지금 할 일
내 집 공시가격을 확인해 두세요. 보유세의 출발점이니까요. 그리고 7월에 나올 세제개편안 발표를 체크하시면 됩니다. 부부 공동명의처럼 이미 가능한 절세 구조는 미리 검토해 둘 만해요.
하지 말아야 할 일
확정도 안 된 전망에 놀라서 서둘러 집을 팔거나 사는 건 위험합니다. 정책은 발표 과정에서 얼마든지 바뀌어요. 뉴스 헤드라인의 '인상'이라는 단어만 보고 큰 결정을 내리지 마세요.
이 글의 '개편' 내용은 전부 전망·논의 단계입니다. 확정된 제도가 아니에요. 실제 변화는 정부 발표와 국회 통과를 확인한 뒤 판단하세요.
① 집값 불안에 '실거주 중심' 세제 개편이 거론 중 — 단, 아직 확정 전.
② 보유세는 공시가격·공정시장가액비율·종부세 공제 세 경로로 오를 수 있다.
③ 1주택 실거주는 영향 작을 가능성, 다주택은 부담↑. 지금은 점검이 답.
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※ 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 특정 개인의 세무·투자 판단에 대한 자문이 아닙니다. 본문의 세제 개편 관련 내용은 2026년 6월 기준 정부·정치권의 논의 및 전망이며, 확정된 제도가 아닙니다. 실제 세법·공시가격 정책은 정부 발표와 국회 입법을 통해 확정되므로, 반드시 최신 발표와 국세청 홈택스, 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
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