3주택자부터 조심 — 간주임대료 대상 총정리
간주임대료는 아무에게나 붙지 않습니다. '주택 수'라는 관문을 넘은 사람에게만 적용됩니다. 그런데 이 주택 수 세는 법이 생각보다 까다롭습니다.
부부 합산, 소형주택 특례, 공동소유, 2026년 신설된 고가 2주택까지. 이 글에서 '내가 대상인지'를 정확히 가려낼 수 있도록, 주택 수 판정을 이해하기 쉽게 총정리해 드립니다.
- '몇 주택'이 왜 이렇게 중요한가
- 주택 수 세기가 헷갈리는 이유
- 정확한 주택 수 판정 기준
- 내가 대상인지 확인하는 순서
- 대상이라면 놓치기 쉬운 함정
- 자주 묻는 질문(Q&A)
1. '몇 주택'이 왜 이렇게 중요한가 (문제)
간주임대료에서 '주택 수'는 단순한 숫자가 아니라, 과세와 비과세를 가르는 첫 번째이자 결정적인 관문입니다. 왜냐하면 같은 전세보증금이라도, 내가 2주택이냐 3주택이냐에 따라 세금이 있느냐 없느냐가 완전히 달라지기 때문입니다.
예를 들어 전세보증금 합계가 5억 원인 사람이 두 명 있다고 합시다. 한 명은 2주택, 다른 한 명은 3주택입니다. 보증금 액수는 똑같지만, 2주택자는 (고가주택 요건에 해당하지 않는 한) 간주임대료가 없고,
3주택자는 보증금 합계가 3억을 넘으므로 간주임대료가 과세됩니다. 주택 한 채 차이가 세금의 유무를 가르는 것입니다.
그래서 '내가 정확히 몇 주택인가'를 아는 것이 무엇보다 중요합니다. 그런데 많은 분이 이 첫 관문에서부터 실수합니다.
본인 명의 주택만 세거나, 소형주택을 빼야 하는데 넣거나, 반대로 넣어야 할 집을 빼는 식입니다. 주택 수를 잘못 세면 그 뒤의 모든 판단이 틀어집니다.
과세 대상인데 아니라고 생각해 신고를 안 하면 가산세를 물고, 대상이 아닌데 대상이라고 오해하면 불필요한 걱정을 하게 됩니다. 그만큼 주택 수 판정은 간주임대료의 출발점이자 핵심입니다.
특히 최근에는 '나도 모르게 3주택자'가 되는 경우가 많습니다. 원래 살던 집이 있는데 부모에게 집을 상속받고, 거기에 투자나 청약으로 한 채를 더 갖게 되면 어느새 3주택입니다.
게다가 배우자 명의 주택까지 합치면 더 쉽게 3주택이 됩니다. 이렇게 '자연스럽게 다주택이 된' 사람일수록, 자신이 간주임대료 대상이라는 사실을 모르고 지나치기 쉽습니다.
그래서 다주택으로 전세를 놓고 있다면, 막연히 넘기지 말고 정확한 주택 수부터 확인해야 합니다.
2. 주택 수 세기가 헷갈리는 이유 (공감·원인)
"집이 몇 채인지 세는 게 뭐가 어렵냐"고 생각할 수 있지만, 간주임대료의 주택 수 판정에는 몇 가지 특수한 규칙이 있어 실제로 헷갈립니다. 그 이유를 짚어 보겠습니다.
첫째, '부부 합산'이라는 규칙 때문입니다. 간주임대료의 주택 수는 개인이 아니라 부부를 하나의 단위로 보아 합산합니다. 남편 명의 2채, 아내 명의 1채면 각자는 다주택이 아닐 수 있어도 합치면 3주택입니다.
많은 분이 '내 명의'만 생각하다가, 배우자 명의를 합쳐야 한다는 사실을 놓칩니다. 이것이 첫 번째 혼란의 원인입니다.
둘째, '소형주택 특례' 때문입니다. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은, 2026년 12월 31일까지는 주택 수 계산에서 제외됩니다.
그래서 작은 원룸이나 소형 오피스텔을 여러 채 가지고 있어도, 그 집들은 주택 수에서 빠질 수 있습니다. 문제는 '전용 40㎡ 이하'와 '기준시가 2억 이하'라는 두 조건을 모두 충족해야 한다는 점,
그리고 이 특례가 기한이 정해져 있다는 점입니다. 면적만 작고 기준시가가 2억을 넘으면 제외되지 않고, 반대로 기준시가는 낮아도 면적이 40㎡를 넘으면 제외되지 않습니다. 이 조건을 헷갈려 잘못 세는 경우가 많습니다.
셋째, 공동소유 주택 때문입니다. 하나의 집을 여러 사람이 지분으로 나눠 가진 경우, 그 주택을 누구의 몇 주택으로 볼지가 복잡합니다.
원칙적으로 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하는 등의 규칙이 있는데, 부부 공동명의나 상속으로 인한 공동소유 등이 얽히면 판단이 어려워집니다.
넷째, 2026년부터 등장한 '고가 2주택' 때문입니다. 종전에는 '3주택 이상'만 외우면 됐는데, 이제는 2주택이라도 고가주택(기준시가 12억 초과) 2채에 보증금 합계가 12억을 넘으면 대상이 됩니다.
규칙이 하나 더 늘어난 것입니다. 이렇게 부부 합산, 소형주택 특례, 공동소유, 고가 2주택이라는 여러 규칙이 겹치면서, 단순해 보이는 '주택 수 세기'가 실제로는 까다로운 작업이 됩니다. 헷갈리는 것이 당연합니다.
3. 정확한 주택 수 판정 기준 (해결책)
이제 헷갈리는 규칙들을 정리해, 정확하게 주택 수를 세는 기준을 제시하겠습니다. 아래 표를 기준으로 하나씩 확인하시면 됩니다.
| 구분 | 판정 기준 |
|---|---|
| 합산 단위 | 부부 합산 (본인+배우자 명의 모두) |
| 3주택 과세 | 3주택 이상 + 보증금 합계 3억 초과 |
| 고가 2주택 과세 (2026~) | 기준시가 12억 초과 2채 + 보증금 합계 12억 초과 |
| 소형주택 제외 (~2026.12.31) | 전용 40㎡ 이하 그리고 기준시가 2억 이하 |
알기쉽게 위의 표를 풀어서 이야기 하겠읍니다. 먼저 합산 단위는 부부입니다. 나와 배우자 명의의 주택을 모두 더합니다.
다음으로 3주택 이상이면서 그 주택들의 전세보증금 합계가 3억 원을 초과하면 간주임대료 과세 대상입니다. 여기서 주택 수를 셀 때, 앞서 말한 소형주택(전용 40㎡ 이하 그리고 기준시가 2억 이하)은 빼고 셉니다.
예를 들어 부부가 4채를 보유했는데 그중 한 채가 소형주택 요건을 충족하면, 주택 수는 3채로 계산됩니다. 이때 '그리고'가 중요합니다. 면적과 기준시가 두 조건을 모두 만족해야 제외되며, 하나만 만족하면 제외되지 않습니다.
2026년부터 추가된 고가 2주택 규칙도 확인해야 합니다. 3주택이 안 되더라도, 기준시가 12억 원을 초과하는 주택을 2채 보유하고 그 보증금 합계가 12억 원을 초과하면 간주임대료 대상입니다.
두 요건(고가주택 2채 + 보증금 12억 초과)을 모두 충족해야 하며, 하나라도 미달이면 종전처럼 비과세입니다. 정리하면, 간주임대료 대상은
① 부부 합산 3주택 이상(소형 제외)이고 보증금 합계 3억 초과인 경우, 또는 ② 고가 2주택이면서 보증금 합계 12억 초과인 경우 둘 중 하나입니다. 이 기준에 내 상황을 대입하면, 내가 대상인지 아닌지가 분명해집니다.
4. 내가 대상인지 확인하는 순서 (제안)
위 기준을 실제로 적용하는 순서를 정리하겠습니다. 이 순서대로 따라가면 누구나 자신의 과세 여부를 판정할 수 있습니다.
1단계, 부부 명의 주택을 모두 나열하십시오. 본인과 배우자 명의의 모든 주택을 종이에 적습니다. 각 주택의 전용면적, 기준시가, 전세보증금(또는 반전세 보증금)도 함께 적어 둡니다. 이 목록이 판정의 기초 자료입니다.
2단계, 소형주택을 제외하십시오. 나열한 주택 중 전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 이하인 집이 있으면, 2026년 말까지는 주택 수에서 뺍니다. 남은 주택이 '유효 주택 수'입니다.
3단계, 3주택 이상인지 확인하십시오. 유효 주택 수가 3채 이상이면, 그 주택들의 전세보증금 합계가 3억 원을 초과하는지 봅니다. 초과하면 간주임대료 과세 대상입니다. 3주택 미만이면 다음 단계로 넘어갑니다.
4단계, 고가 2주택인지 확인하십시오. 2주택이라면, 두 채 모두 기준시가 12억을 초과하는지, 그리고 보증금 합계가 12억을 초과하는지 봅니다. 두 요건을 모두 충족하면 2026년부터 과세 대상입니다. 하나라도 미달이면 비과세입니다.
5단계, 대상이면 계산·신고를 준비하십시오. 위에서 과세 대상으로 판명되면, 간주임대료를 계산하고 5월 종합소득세 신고를 준비합니다.
이 판정 과정에서 애매한 부분(공동소유, 소형주택 경계, 상속주택 등)이 있으면 세무 전문가의 확인을 받는 것이 안전합니다. 이렇게 '나열 → 소형 제외 → 3주택 확인 → 고가 2주택 확인 → 계산 준비'의 5단계를 거치면, 복잡해 보이던 판정이 명확해집니다.
매년 보증금이나 주택 수가 바뀔 수 있으니, 재계약이나 취득·처분이 있었다면 이 순서를 다시 밟아 보시기 바랍니다.
5. 대상이라면 놓치기 쉬운 함정 (좁히기)
과세 대상으로 판정되었다면, 이제 실무에서 놓치기 쉬운 함정들을 짚어 드리겠습니다. 이 부분을 모르면 예상치 못한 부담을 마주할 수 있습니다.
첫째, 소형주택 특례의 일몰입니다. 지금은 소형주택이 주택 수에서 빠지지만, 이 특례는 2026년 12월 31일까지입니다.
연장되지 않으면 2027년 귀속분부터는 소형주택도 주택 수에 포함되어, 지금은 2주택으로 비과세인 사람이 갑자기 3주택이 되어 과세 대상이 될 수 있습니다. 소형주택을 여러 채 가진 분은 이 일몰 시점을 반드시 체크해 두어야 합니다.
둘째, 건강보험 피부양자 탈락입니다. 간주임대료로 소득이 잡히면, 건강보험 피부양자였던 분이 소득 요건 초과로 지역가입자로 전환될 수 있습니다.
세금 자체보다 이 건강보험료 부담이 더 클 수도 있어, 특히 은퇴 후 자녀의 피부양자로 있는 분은 주의해야 합니다. 간주임대료를 계산할 때 이 영향까지 함께 따져 보아야 합니다.
셋째, 보증금 재계약으로 인한 기준 초과입니다. 지금은 보증금 합계가 3억(또는 12억) 이하라 비과세여도, 전세가 상승으로 재계약 때 보증금을 올려 받으면
어느 순간 기준을 넘어 과세 대상이 될 수 있습니다. 비과세라고 안심하지 말고, 재계약 때마다 합계를 다시 확인해야 합니다.
넷째, 미등록 가산세입니다. 주택임대소득이 있으면 사업자등록을 해야 하는데, 하지 않으면 수입금액의 0.2%에 해당하는 미등록 가산세가 부과됩니다.
간주임대료로 임대소득이 발생하는 순간 이 의무도 따라오므로, 사업자등록 여부를 함께 점검해야 합니다. 이처럼 대상이 된 이후에도 일몰·건강보험·재계약·등록의무 등 챙길 것이 많습니다.
이 함정들을 미리 알고 관리하는 것이, 예상치 못한 세금과 보험료 폭탄을 피하는 길입니다. 복잡하게 얽힌 만큼, 세무 전문가와 함께 전체 그림을 그려 보시기를 권합니다.
6. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 제 명의 2채, 아내 명의 1채인데 각자는 다주택이 아니니 괜찮죠?
아닙니다. 간주임대료는 부부 합산입니다. 합쳐서 3주택이 되므로, 보증금 합계가 3억을 초과하면 과세 대상입니다. 명의를 나눠도 합산됩니다.
Q. 전용 30㎡ 원룸 4채(각 기준시가 1.8억)를 전세로 놓습니다. 4주택 과세인가요?
2026년 말까지는 전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 이하인 소형주택은 주택 수에서 제외됩니다. 이 요건을 모두 충족하면 주택 수에서 빠지나, 특례 일몰 후에는 달라질 수 있습니다.
Q. 전용 35㎡인데 기준시가가 2.5억입니다. 소형주택으로 빠지나요?
빠지지 않습니다. 소형주택 제외는 '전용 40㎡ 이하'와 '기준시가 2억 이하'를 모두 충족해야 합니다. 기준시가가 2억을 넘으면 면적이 작아도 주택 수에 포함됩니다.
Q. 기준시가 13억, 14억 주택 2채를 전세(합계 13억)로 놓습니다. 2주택이라 괜찮나요?
2026년부터는 과세 대상입니다. 기준시가 12억 초과 2채 + 보증금 합계 12억 초과 두 요건을 모두 충족하므로, 2주택이어도 간주임대료가 계산됩니다.
Q. 2주택이었는데 부모님 집을 상속받아 3주택이 됐습니다. 바로 과세되나요?
주택 수에 포함되면 보증금 합계 3억 초과 시 과세 대상이 됩니다. 다만 상속주택은 일정 요건·기간에 따라 주택 수 판정에서 달리 볼 여지가 있어, 개별 확인이 필요합니다.
① 간주임대료는 '부부 합산 주택 수'라는 관문을 넘어야 과세된다.
② 3주택 이상(보증금 3억 초과) 또는 고가 2주택(보증금 12억 초과)이 대상.
③ 소형주택 특례 일몰·건강보험·재계약 초과 등 함정을 함께 챙겨라.
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