간주임대료, 정확히 어떻게 계산할까
간주임대료가 무엇인지는 알겠는데, 막상 "그래서 내 경우엔 정확히 얼마인가?"를 계산하려면 막막해집니다.간주임대료 계산을 숫자대입해 완전 이해되도록 원리부터 알아가겠읍니다.
공식은 짧지만, 그 안에 담긴 '3억 원 차감', '60%', '이자율', '적수' 같은 개념을 모르면 엉뚱한 숫자가 나옵니다.
- 계산이 어렵게 느껴지는 이유
- 공식을 뜯어보면 단순하다
- 단계별 계산 — 숫자로 따라가기
- 내 상황에 맞게 적용하는 법
- 계산할 때 특히 주의할 점
- 자주 묻는 질문(Q&A)
1. 계산이 어렵게 느껴지는 이유 (문제)
간주임대료 계산이 어렵게 느껴지는 데에는 분명한 이유가 있습니다. 첫째, 실제로 받은 돈이 아니라 '있는 것으로 보는' 가상의 금액을 계산하는 것이라서, 직관적으로 와닿지 않기 때문입니다.
월세라면 '매달 100만 원씩 12개월이면 1,200만 원'처럼 단순하지만, 간주임대료는 보증금이라는 목돈을 여러 단계의 계산을 거쳐 '연간 임대수입'으로 환산해야 합니다. 이 환산 과정이 낯설어서 어렵게 느껴지는 것입니다.
둘째, 공식 안에 여러 개의 숫자와 조건이 뒤섞여 있기 때문입니다. '보증금에서 3억 원을 뺀다', '그 60%만 취한다', '정기예금이자율을 곱한다', '보증금이 여러 채면 큰 것부터 뺀다', '실제 받은 이자는 차감한다' 등 조건이 많습니다.
각각은 단순하지만, 한꺼번에 마주하면 복잡하게 느껴집니다. 게다가 정기예금이자율은 해마다 고시되어 바뀝니다. 2025년 귀속은 3.5%였지만 2026년 귀속은 3.1%로, 연도에 따라 달라집니다. 오래된 블로그 글이나 계산기를 그대로 믿었다가 틀린 숫자를 쓰는 일이 생기는 이유입니다.
셋째, '적수(積數)'라는 낯선 용어 때문입니다. 세법의 정확한 계산은 보증금에 임대한 '일수'를 곱한 적수를 기준으로 합니다. 1년 내내 임대했다면 문제없지만, 연중에 보증금이 바뀌거나 임대 기간이 1년이 안 되면 이 적수 계산이 들어가면서 복잡해집니다.
다만 대부분의 경우 1년(365일) 내내 같은 보증금이라면 일수 계산이 상쇄되어, 사실상 '연간 기준 간편식'으로 계산할 수 있습니다.
이 글에서는 이해를 돕기 위해 연간 기준의 간편식을 중심으로 설명하되, 적수가 왜 필요한지도 짚어 드리겠습니다. 결국 계산이 어려운 것은 개념이 어려워서가 아니라, 낯선 요소들이 한꺼번에 나와서입니다. 하나씩 뜯어보면 누구나 이해할 수 있습니다.
2. 공식을 뜯어보면 단순하다 (공감·원인)
복잡해 보이는 공식도, 각 부분이 '왜 거기 있는지'를 알면 오히려 외우기 쉬워집니다. 기본 공식을 먼저 보겠습니다.
(보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율
· 2026년 귀속 정기예금이자율: 3.1%
이제 각 부분을 하나씩 뜯어보겠습니다. 첫 번째, '보증금 합계 − 3억 원'입니다. 왜 3억 원을 뺄까요? 이것은 일종의 '기본 공제'입니다.
소규모로 전세를 놓는 임대인까지 무겁게 과세하지 않으려는 배려로, 보증금 합계 중 3억 원까지는 아예 과세 대상에서 빼 줍니다.
그래서 보증금 합계가 3억 원 이하라면, 이 괄호 안이 0 또는 음수가 되어 간주임대료가 발생하지 않습니다. 3억 원이라는 숫자가 '과세의 문턱' 역할을 하는 셈입니다.
보증금이 여러 채에 걸쳐 있으면, 보증금이 가장 큰 주택부터 순서대로 3억 원을 차감합니다. 이는 납세자에게 유리하게 작용하는 방식입니다.
두 번째, '× 60%'입니다. 3억 원을 빼고 남은 보증금 전액이 아니라, 그중 60%만 계산에 넣습니다. 나머지 40%를 제외하는 이유는, 보증금이 온전히 집주인의 수익 원천이 아니라
언젠가 세입자에게 돌려줘야 할 돈이라는 성격을 감안한 것입니다. 즉 보증금의 60%만큼만 '실질적으로 굴릴 수 있는 자금'으로 보아 과세하는 것입니다. 이 60%라는 비율 덕분에 실제 세 부담이 상당히 완화됩니다.
세 번째, '× 정기예금이자율'입니다. 보증금의 60%를 은행 정기예금에 넣었다면 이 정도 이자가 붙었을 것이라는 가정입니다. 그래서 정기예금이자율을 곱해 '이 보증금으로 벌 수 있었던 이자 수준'을 임대료로 환산합니다.
이 이자율은 시중 금리를 반영해 매년 기획재정부가 고시하는데, 금리가 오르면 이자율도 오르고 간주임대료도 커집니다. 2026년 귀속 기준은 3.1%입니다.
정리하면, 이 공식은 '과세 문턱(3억)을 넘긴 보증금의 60%를, 예금 이자율만큼 굴렸다고 보고 임대료로 환산하는 것'입니다. 각 요소가 '완화 장치(3억, 60%)'와 '환산 기준(이자율)'으로 나뉜다는 것을 알면, 공식이 훨씬 명확하게 이해됩니다.
3. 단계별 계산 — 숫자로 따라가기 (해결책)
이제 실제 숫자를 넣어 단계별로 계산해 보겠습니다. 직접 따라오시면, 내 경우도 스스로 계산할 수 있게 됩니다. 다음 사례를 가정하겠습니다.
[가정] 부부 합산 3주택. 전세보증금은 A주택 6억, B주택 4억, C주택 3억으로 합계 13억 원. 월세·임대 관련 금융수익은 없음. 1년 내내 임대.
1단계 — 과세 대상인지 확인. 부부 합산 3주택 이상이고, 보증금 합계 13억 원이 3억 원을 초과하므로 간주임대료 과세 대상입니다. (만약 2주택이거나 보증금 합계가 3억 이하였다면 여기서 계산이 끝나고 과세되지 않습니다.)
2단계 — 3억 원 차감. 보증금 합계 13억 원에서 3억 원을 뺍니다. 이때 보증금이 가장 큰 A주택(6억)부터 차감하는데, 합계 기준으로는 결국 13억 − 3억 = 10억 원이 됩니다. 이 10억 원이 과세 기준이 되는 보증금입니다.
3단계 — 60% 적용. 10억 원의 60%를 취합니다. 10억 × 60% = 6억 원. 이 6억 원이 '실질적으로 굴릴 수 있다고 보는 자금'입니다.
4단계 — 이자율 적용. 6억 원에 2026년 귀속 정기예금이자율 3.1%를 곱합니다. 6억 × 3.1% = 1,860만 원. 이것이 그해의 간주임대료, 즉 서류상 임대수입입니다.
(13억 − 3억) × 60% × 3.1% = 1,860만 원
→ 전세만 놓았는데도 연 1,860만 원의 임대수입이 발생한 것으로 계산됩니다.
5단계 — 실제 세금은 그다음. 여기서 나온 1,860만 원이 곧바로 내야 할 세금은 아닙니다. 이 금액은 '임대수입(총수입금액)'이고, 여기서 필요경비를 빼서 '소득금액'을 구한 뒤, 다른 소득과 합산(종합과세)하거나 요건이 되면 분리과세를 선택해 최종 세액을 계산합니다.
만약 다른 임대 월세 수입이 있다면 이 간주임대료와 합쳐집니다. 중요한 것은, 전세만 놓아 통장에 한 푼도 안 들어와도 1,860만 원의 수입이 잡힌다는 사실입니다.
여기에 장부신고(기장)를 하는 경우라면, 그 임대사업에서 실제로 발생한 수입이자·할인료·배당금이 있으면 간주임대료에서 차감해 주므로, 실제 금융수익이 있었다면 그만큼 줄어듭니다.
반대로 추계신고(장부 없이 추정) 방식에서는 이 금융수익 차감이 적용되지 않습니다.
이렇게 5단계로 나눠 보면, 복잡해 보이던 계산이 사실은 '차감 → 비율 → 이자율'의 순서일 뿐임을 알 수 있습니다. 숫자만 내 것으로 바꾸면 누구나 대략의 간주임대료를 가늠할 수 있습니다.
4. 내 상황에 맞게 적용하는 법 (제안)
공식을 이해했다면, 이제 내 상황에 정확히 대입하는 것이 중요합니다. 사람마다 주택 수와 보증금 구성이 다르므로, 다음을 확인하며 적용하시기 바랍니다.
첫째, '부부 합산' 주택 수를 먼저 확정하십시오. 계산에 앞서 내가 과세 대상인지부터 정해야 합니다. 본인 명의만이 아니라 배우자 명의 주택까지 합쳐 3주택 이상인지 보고,
소형주택 특례(전용 40㎡ 이하 + 기준시가 2억 이하, 2026년 말까지)로 제외될 집이 있다면 빼고 세십시오. 이 단계에서 과세 대상이 아니라고 판명되면, 굳이 복잡한 계산을 할 필요가 없습니다.
둘째, 보증금 합계를 정확히 집계하십시오. 여기에는 전세보증금뿐 아니라, 월세를 놓으며 함께 받은 보증금(반전세의 보증금)도 포함됩니다.
순수 전세만이 아니라 보증금 성격의 금액을 모두 더해야 합니다. 그 합계에서 3억 원을 뺀 금액이 계산의 출발점입니다.
셋째, 해당 연도의 이자율을 확인하십시오. 이자율은 매년 바뀌므로, 신고하려는 귀속연도의 정확한 이자율을 써야 합니다. 2026년 귀속은 3.1%입니다. 과거 자료의 3.5% 등을 그대로 쓰면 계산이 틀립니다.
넷째, '고가 2주택'에 해당하는지도 별도로 확인하십시오. 3주택이 아니더라도, 2026년부터는 기준시가 12억 초과 주택 2채 + 보증금 합계 12억 초과라면 간주임대료 대상입니다.
2주택이라 방심하지 말고 이 요건을 점검해야 합니다. 이렇게 '대상 확정 → 보증금 집계 → 이자율 확인'의 순서로 접근하면, 내 상황에 맞는 간주임대료를 정확히 계산할 수 있습니다.
스스로 대략 계산해 본 뒤, 정확한 신고는 홈택스의 모의계산이나 세무 전문가의 확인을 거치는 것이 안전합니다.
5. 계산할 때 특히 주의할 점 (좁히기)
마지막으로, 계산에서 실수하기 쉬운 지점을 콕 집어 드리겠습니다. 이 부분을 놓치면 숫자가 크게 달라집니다.
첫째, '3억'과 '12억'을 혼동하지 마십시오. 이 둘은 역할이 완전히 다릅니다. 계산식에서 보증금 합계에서 빼는 금액은 3억 원입니다.
반면 고가 2주택자의 과세 여부를 가르는 기준이 되는 것은 12억 원입니다. 즉 '고가 2주택자인지 판단할 때는 보증금 12억 초과 여부'를 보고,
'실제 간주임대료를 계산할 때는 3억 원을 차감'하는 것입니다. 이 두 숫자를 섞으면 완전히 틀린 결과가 나옵니다.
둘째, 보증금이 큰 주택부터 차감한다는 점을 기억하십시오. 3억 원을 뺄 때 아무 주택에서나 빼는 것이 아니라, 보증금 적수가 가장 큰 주택부터 순서대로 차감합니다.
연간 기준 합계로 계산할 때는 결과가 같지만, 연중에 보증금이 바뀌거나 임대 기간이 다른 경우에는 이 순서가 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
셋째, '적수'가 필요한 경우를 알아 두십시오. 1년 내내 같은 보증금이면 연간 간편식으로 충분하지만, 연중에 새로 임대를 시작했거나 보증금이 변경되었거나 임대가 종료된 경우에는 '보증금 × 임대일수'인 적수로 정밀 계산해야 합니다.
예를 들어 7월부터 임대를 시작했다면 그 보증금은 약 반년치만 반영됩니다. 이런 경우 간편식으로 계산하면 실제보다 많게 나오므로, 홈택스 모의계산이나 세무 전문가의 정밀 계산이 필요합니다.
넷째, 장부신고와 추계신고의 차이를 유의하십시오. 장부(기장)신고를 하면 임대사업에서 실제 발생한 이자·배당 등 금융수익을 간주임대료에서 차감할 수 있지만, 추계신고에서는 이 차감이 없습니다.
신고 방식에 따라 결과가 달라질 수 있으니, 어느 방식이 유리한지도 함께 검토해야 합니다. 이처럼 세부 조건을 놓치지 않아야 정확한 계산이 됩니다.
간주임대료는 '대략의 감'은 스스로 잡되, '정확한 신고 금액'은 전문가와 확인하는 것이 가장 안전한 이유입니다.
6. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 3주택인데 전세보증금 합계가 2억 8천입니다. 간주임대료가 있나요?
없습니다. 보증금 합계가 3억 원 이하면, 공식에서 '보증금 − 3억'이 0 이하가 되어 간주임대료가 발생하지 않습니다. 3억 원이 과세 문턱 역할을 합니다.
Q. 작년 자료로 3.5%를 곱했는데 맞나요?
귀속연도를 확인하세요. 2025년 귀속은 3.5%였지만 2026년 귀속은 3.1%입니다. 이자율은 매년 고시되어 바뀌므로, 신고 대상 연도의 이자율을 써야 정확합니다.
Q. 월세를 받으면서 낀 보증금도 계산에 넣나요?
네. 순수 전세보증금뿐 아니라 반전세의 보증금 등 보증금 성격의 금액은 모두 합산해 계산합니다. 월세는 월세대로 별도 임대수입으로 잡힙니다.
Q. 8월부터 전세를 놓았는데도 1년치로 계산하나요?
아닙니다. 임대일수를 반영한 적수로 계산하므로, 약 5개월치만 반영됩니다. 연간 간편식으로 계산하면 실제보다 많게 나오니, 정밀 계산이 필요합니다.
Q. 보증금을 예금해 이자를 받았는데, 그건 어떻게 되나요?
장부(기장)신고를 하면 그 임대사업에서 발생한 수입이자·배당 등을 간주임대료에서 차감할 수 있습니다. 다만 추계신고에서는 차감되지 않습니다.
① 공식은 (보증금 합계 − 3억) × 60% × 이자율(2026년 3.1%)이다.
② '3억 차감'과 '12억 과세기준'을 혼동하지 말 것.
③ 연중 변동·반전세·신고방식에 따라 달라지니 정밀 계산은 전문가와.
▶ 홈택스 주택임대소득 모의계산
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