전세보증금에도 세금이 붙습니다 (간주임대료)
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"나는 월세를 한 푼도 안 받고 전세만 놓는데, 무슨 임대소득세를 내라는 거죠?" 이 물음 뒤에 숨어 있는 것이 바로 '간주임대료'입니다.
많은 집주인이 '월세=과세, 전세=비과세'라고 알고 있습니다. 절반은 맞지만, 절반은 위험한 착각입니다. 세법은 일정 요건을 넘는 전세보증금에 대해, 실제로 받지 않은 임대료가 있는 것으로 '간주'하여 세금을 매기기 때문입니다.
이 글에서는 왜 전세에도 세금이 붙는지, 누가 대상이며 어떻게 대비해야 하는지를 실제 사례와 함께 깊이 있게 정리합니다. 특히 2026년부터 달라진 부분까지 짚어, 뒤늦게 세금 고지서를 받고 당황하는 일을 막아 드리겠습니다.
- 전세에도 세금이 붙는다는 사실
- '전세는 무조건 비과세'라는 착각
- 왜 받지도 않은 돈에 세금을 매길까
- 누가, 얼마나 내는가 — 대상과 계산
- 그래서, 지금 무엇을 점검할까
- 자주 묻는 질문(Q&A)
1. 전세에도 세금이 붙는다는 사실
부동산 임대소득이라고 하면 대부분 '월세'를 떠올립니다. 매달 통장에 꽂히는 임대료, 그 돈에 세금이 붙는다는 것은 누구나 직관적으로 이해합니다. 실제로 월세는 받은 금액이 그대로 임대수입이 되어 과세됩니다. 문제는 '전세'입니다.
전세는 매달 받는 돈이 없고, 보증금을 맡아 두었다가 계약이 끝나면 그대로 돌려주는 구조입니다. 그러니 '내 소득'이라는 인식 자체가 없는 것이 당연합니다. 바로 이 지점에서 세법과 집주인의 생각이 어긋나기 시작합니다.
세법은 이렇게 봅니다. 집주인이 세입자로부터 받은 거액의 보증금은, 비록 돌려줄 돈이라 하더라도 그것을 예금하거나 굴리면 이자·수익이 발생합니다. 즉 보증금을 손에 쥐고 있는 동안 집주인은 그 돈을 활용해 경제적 이익을 얻을 수 있다는 것입니다.
그래서 세법은 이 보증금에서 발생하는 것으로 '간주'되는 수익을 임대료로 보아 과세합니다. 이것이 바로 '간주임대료(看做賃貸料)'입니다. 말 그대로 '임대료로 간주한다'는 뜻입니다.
이 개념을 이해하는 것이 첫걸음입니다. 간주임대료는 집주인이 실제로 받은 돈이 아니라, 세법이 계산식을 통해 '있는 것으로 보는' 가상의 임대료입니다.
그래서 통장에 아무 입금이 없어도, 요건에 해당하면 서류상 임대소득이 생기고, 그에 대해 종합소득세를 신고·납부해야 하는 상황이 벌어집니다.
전세만 놓아 마음을 놓고 있던 집주인이, 5월 종합소득세 시즌에 '주택임대소득이 있으니 신고하라'는 안내를 받고 놀라는 이유가 여기에 있습니다.
더 중요한 것은, 이 간주임대료가 단순히 소득세 하나로 끝나지 않는다는 점입니다. 임대소득으로 잡히면 건강보험료에도 영향을 줄 수 있습니다.
특히 직장에 다니는 자녀 밑으로 건강보험 피부양자로 등록되어 있던 부모님이, 간주임대료로 소득이 잡히는 바람에 피부양자에서 탈락해 지역가입자로 전환되고 보험료 부담이 생기는 사례가 실제로 적지 않습니다.
즉 간주임대료는 '전세는 세금 없다'는 통념을 깨는 동시에, 소득세와 건강보험료라는 두 갈래로 부담을 만들 수 있는 개념입니다.
그래서 다주택을 보유하고 전세를 놓는 분이라면, 이 개념을 막연히 넘겨서는 안 됩니다. 정확히 이해하고, 내가 대상인지 아닌지부터 확인하는 것이 반드시 필요합니다.
2. '전세는 무조건 비과세'라는 착각
가장 뿌리 깊은 오해가 바로 이것입니다. "월세는 세금을 내지만, 전세는 소득이 아니니 세금이 없다." 오랫동안 많은 사람들이 이렇게 알고 살아왔고,
실제로 상당수의 경우 전세는 과세되지 않기 때문에 이 믿음은 더욱 굳어졌습니다. 그러나 이 통념은 '조건부로만' 맞습니다. 전세가 비과세인 경우가 많은 것은 사실이지만, 모든 전세가 언제나 비과세인 것은 결코 아닙니다.
핵심은 '주택 수'와 '보증금 규모'입니다. 세법은 전세보증금에 대한 간주임대료를 일정 요건을 넘는 다주택자에게만 물립니다.
구체적으로, 부부 합산 3주택 이상을 보유하면서 그 전세보증금의 합계가 일정 기준을 초과하면 간주임대료 과세 대상이 됩니다.
반대로 1주택이거나 2주택이면서 요건에 해당하지 않으면, 전세보증금에는 원칙적으로 세금이 붙지 않습니다.
그래서 대다수의 평범한 1~2주택 전세 임대인은 '전세는 비과세'라는 통념 안에서 살아도 실제로 문제가 없었던 것입니다. 통념이 널리 퍼진 데에는 이런 배경이 있습니다.
문제는 이 통념을 자신의 상황과 무관하게 일반화할 때 발생합니다. 예를 들어 부모에게 물려받은 집, 투자로 산 집, 원래 살던 집이 더해져 어느새 3주택이 된 사람이 "나는 전세만 놓으니 세금 없겠지"라고 생각하고 신고를 하지 않으면,
나중에 무신고에 따른 가산세까지 얹어 세금을 추징당할 수 있습니다. 특히 최근에는 전세보증금 규모 자체가 커졌습니다. 수도권에서 아파트 전세보증금이 한 채에 수억 원을 넘는 경우가 흔해지면서,
3주택자의 보증금 합계가 과세 기준을 넘기는 일이 예전보다 훨씬 잦아졌습니다. 과거에는 '이론상 존재하지만 실제로는 잘 안 걸리던' 세금이, 이제는 '충분히 현실적으로 마주칠 수 있는' 세금이 된 것입니다.
여기에 더해, 2026년부터는 과세 범위가 넓어졌습니다. 종전에는 3주택 이상 보유자에게만 적용되던 전세보증금 간주임대료가, 일정 요건을 갖춘 '고가 2주택자'에게도 확대 적용됩니다.
기준시가 12억 원을 초과하는 주택을 2채 보유하면서 그 보증금 합계가 12억 원을 넘으면, 2주택자라도 전세보증금에 대해 간주임대료가 과세될 수 있게 된 것입니다.
즉 '2주택이니까 전세는 안전하다'는 통념조차, 고가주택을 가진 분에게는 더 이상 완전한 안전지대가 아닙니다. 그래서 지금은 '전세는 비과세'라는 오래된 상식을 그대로 믿을 것이 아니라,
내 주택 수와 보증금 규모, 그리고 주택 가격이 어느 구간에 있는지를 정확히 대입해 보아야 하는 시대입니다.
"전세는 무조건 세금이 없다." → 3주택 이상이거나(보증금 합계 3억 초과), 2026년부터는 고가 2주택 요건에 해당하면 전세보증금에도 세금(간주임대료)이 붙습니다. 내 상황부터 확인하세요.
3. 왜 받지도 않은 돈에 세금을 매길까
간주임대료를 처음 접한 분들이 가장 억울해하는 부분이 이것입니다. "실제로 받은 돈도 아닌데, 심지어 언젠가 돌려줘야 할 남의 돈인데, 왜 거기에 세금을 매기느냐"는 것입니다.
감정적으로는 충분히 이해가 되는 반발입니다. 그러나 이 제도에는 나름의 논리와 형평의 이유가 있습니다. 그 배경을 이해하면 간주임대료가 단순한 '세금 뜯기'가 아니라는 것을 알 수 있습니다.
가장 큰 이유는 '월세와 전세 사이의 과세 형평'입니다. 두 명의 집주인을 떠올려 보겠습니다. A는 보증금 없이 매달 월세를 받습니다. 이 월세는 전액 임대소득으로 과세됩니다.
반면 B는 같은 집을 월세 대신 거액의 전세보증금을 받고 빌려줍니다. B는 그 보증금을 은행에 넣거나 다른 곳에 투자해 수익을 낼 수 있습니다.
그런데 만약 전세보증금에 아무런 과세가 없다면, A는 세금을 내고 B는 세금을 전혀 안 내게 됩니다. 똑같이 집을 빌려주고 경제적 이익을 얻는데, 임대 형태가 월세냐 전세냐에 따라 세금이 극과 극으로 갈리는 불공평이 생기는 것입니다.
이 불균형을 막기 위해, 전세보증금에서도 '월세에 상응하는 수익'이 발생한다고 보아 과세하는 것이 간주임대료의 취지입니다.
두 번째 이유는 조세 회피 방지입니다. 만약 전세보증금이 완전한 비과세라면, 다주택 임대사업자들은 세금을 피하기 위해 모든 임대를 전세로 돌리려 할 것입니다.
월세를 받으면 과세되고 전세를 받으면 비과세라면, 합리적인 임대인은 당연히 전세를 선택하겠지요. 그렇게 되면 임대소득 과세 제도 자체가 유명무실해집니다.
세법은 이런 우회를 막기 위해, 일정 규모 이상의 보증금에 대해서는 그것을 굴려 얻을 수 있는 수익을 계산식으로 환산해 과세하는 장치를 둔 것입니다.
즉 간주임대료는 '전세를 통한 세금 회피'라는 구멍을 메우는 역할을 합니다.
세 번째로, 이 제도는 '담세력(세금을 낼 수 있는 능력)'의 관점에서도 설명됩니다. 수억, 수십억 원의 보증금을 여러 채에서 받아 쥐고 있는 다주택자는, 그 자체로 상당한 자금 운용 능력을 가진 것으로 봅니다.
그 큰 자금을 무이자로 놀려 둘 리 없고, 실제로 예금 이자든 투자 수익이든 어떤 형태로든 활용한다는 것이 세법의 전제입니다.
그래서 '실제로 받은 이자가 얼마인지'를 일일이 따지는 대신, 정기예금이자율을 기준으로 한 표준적인 계산식을 적용해 간주임대료를 산정합니다.
다만 여기에는 배려도 있습니다. 소규모 임대인이나 서민 주거와 관련된 부분까지 무겁게 과세하지 않도록, 보증금 합계에서 3억 원을 먼저 빼 주고, 남은 금액의 60%에 대해서만 이자율을 곱하는 방식으로 부담을 완화합니다.
또한 작은 소형주택은 아예 주택 수 계산에서 빼 주는 특례도 둡니다. 이렇게 보면 간주임대료는 무작정 걷는 세금이 아니라,
형평·회피방지·담세력이라는 세 가지 원칙 위에서, 일정 규모 이상의 다주택 전세 임대인에게만, 그것도 여러 완화 장치를 두고 적용되는 제도임을 알 수 있습니다. 억울함이 조금은 풀리는 대목입니다.
4. 누가, 얼마나 내는가 — 대상과 계산
이제 가장 실질적인 질문입니다. "그래서 내가 대상인가? 대상이면 얼마나 내는가?" 이 두 가지를 정확히 짚어 보겠습니다.
먼저 과세 대상부터입니다. 전세보증금 간주임대료의 대상은 크게 두 갈래로 나뉩니다.
첫째, 3주택 이상 보유자입니다. 부부 합산으로 주택을 3채 이상 보유하면서, 전세보증금(및 보증금 성격의 금액) 합계가 3억 원을 초과하면 그 초과분에 대해 간주임대료가 과세됩니다.
여기서 두 가지를 유의해야 합니다. 하나는 주택 수를 '부부 합산'으로 센다는 점입니다. 남편 명의 2채, 아내 명의 1채여도 합쳐서 3주택으로 봅니다.
다른 하나는 '소형주택 특례'입니다. 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은, 2026년 12월 31일까지는 주택 수 계산에서 제외됩니다.
그래서 작은 소형주택을 여러 채 가지고 있어도, 그 집들은 3주택 판정에서 빠질 수 있습니다. 다만 이 특례는 기한이 정해져 있어, 연장되지 않으면 2027년 귀속분부터는 소형주택도 주택 수에 포함될 수 있으니 주의가 필요합니다.
둘째, 2026년부터 신설된 고가 2주택자입니다. 종전에는 2주택자의 전세보증금은 과세되지 않았지만, 2026년 발생 임대소득부터는 기준시가 12억 원을 초과하는 주택을 2채 보유하면서 그 보증금 합계가 12억 원을 초과하면 간주임대료가 과세됩니다.
두 요건(고가주택 2채 + 보증금 합계 12억 초과)을 모두 충족해야 하며, 하나라도 미충족이면 종전처럼 비과세입니다. 이 변화는 전세 위주로 고가주택을 임대하던 자산가들에게 특히 중요한 부분입니다.
다음은 계산 방법입니다. 기본 산식은 다음과 같습니다.
(보증금 합계 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율
· 2026년 귀속 정기예금이자율: 3.1% (연도별로 고시되어 달라짐)
· 보증금이 여러 채면, 보증금이 가장 큰 주택부터 3억 원을 차감
· 장부(기장)신고 시, 임대사업에서 실제 발생한 이자·배당은 차감
공식을 말로 풀면 이렇습니다. 먼저 전세보증금을 다 합친 뒤 3억 원을 빼 줍니다. 이것은 앞서 말한 완화 장치로, 3억 원까지는 과세하지 않겠다는 의미입니다.
그다음 남은 금액의 60%만 취합니다. 나머지 40%는 세입자에게 언젠가 돌려줄 몫 등을 감안해 과세 대상에서 제외하는 취지입니다.
마지막으로 그 60%에 정기예금이자율을 곱합니다. 보증금을 은행에 예금했다면 이 정도 이자가 붙었을 것이라는 가정입니다. 이렇게 나온 금액이 그해의 '간주임대료', 즉 서류상 임대수입이 됩니다.
구체적인 사례로 감을 잡아 보겠습니다. 부부 합산 3주택을 보유하고, 세 채의 전세보증금이 각각 5억, 4억, 3억으로 합계 12억 원이라고 가정하겠습니다.
여기서 3억 원을 차감하면 9억 원이 남습니다. 그 60%는 5억 4천만 원이고, 여기에 이자율 3.1%를 곱하면 약 1,674만 원이 나옵니다.
이 1,674만 원이 그해의 간주임대료로, 다른 임대수입(월세 등)이 있으면 합산되어 주택임대소득이 되고, 종합소득세 신고 대상이 됩니다. 물론 여기서 곧바로 이 금액을 세금으로 내는 것은 아닙니다.
이 임대수입에서 필요경비를 빼고, 다른 소득과 합산하거나 분리과세를 선택해 실제 세액을 계산하게 됩니다.
중요한 것은, 전세만 놓았는데도 1,600만 원이 넘는 임대수입이 서류상 발생했다는 사실입니다. 이것을 모르고 신고하지 않으면 가산세까지 물게 됩니다.
여기서 실무적으로 매우 중요한 절세 포인트가 하나 있습니다. 간주임대료는 '보증금'에 대한 것이므로, 같은 집을 순수 전세(고액 보증금)로 놓느냐, 보증금을 낮추고 월세를 섞느냐에 따라 전체 세금이 달라질 수 있습니다.
예를 들어 고가주택의 경우, 보증금을 과세 기준 이하로 조정하고 일부를 월세로 전환하면, 간주임대료를 피하면서 실제 받는 월세만 과세되어 오히려 세 부담이 줄어드는 경우가 있습니다.
반대로 보증금을 무작정 키우면 간주임대료가 커질 수 있습니다. 즉 임대 형태를 어떻게 설계하느냐가 세금의 크기를 좌우합니다.
이 부분은 개인의 주택 수·가격·보증금 규모에 따라 유불리가 정반대로 갈리므로, 계약 형태를 바꾸기 전에 반드시 시뮬레이션을 해 보아야 합니다.
5. 그래서, 지금 무엇을 점검할까
여기까지 읽으셨다면, 이제 막연한 불안이 아니라 구체적인 점검으로 넘어갈 차례입니다. 간주임대료는 '아는 사람'에게는 미리 관리할 수 있는 세금이고,
'모르는 사람'에게는 갑자기 날아오는 고지서입니다. 그 차이를 만드는 것이 지금부터의 점검입니다. 다음 순서로 확인해 보시기 바랍니다.
첫째, 내 주택 수를 '부부 합산'으로 정확히 세어 보십시오. 많은 분이 본인 명의만 생각하다 실수합니다. 배우자 명의 주택까지 합쳐 몇 채인지,
그리고 그중 소형주택 특례(40㎡ 이하 + 기준시가 2억 이하)로 제외될 집이 있는지 확인하세요. 이 과정에서 '나는 2주택인 줄 알았는데 합산하니 3주택'이었다는 사실을 발견하는 경우가 의외로 많습니다. 주택 수는 간주임대료 과세 여부를 가르는 첫 관문이므로, 여기서부터 정확해야 합니다.
둘째, 전세보증금의 합계를 계산해 보십시오. 3주택 이상이라면 보증금 합계가 3억 원을 넘는지, 고가 2주택이라면 12억 원을 넘는지가 관건입니다.
최근 전세가가 오르면서, 과거에는 기준 이하였던 보증금 합계가 어느새 기준을 넘긴 경우가 많습니다. 재계약 때 보증금을 올려 받았다면 특히 다시 계산해 보아야 합니다.
보증금 합계가 기준을 넘는 순간, 그동안 없던 세금이 새로 생기기 때문입니다.
셋째, 과세 대상이라면 '신고'를 준비하십시오. 주택임대소득이 발생하면 사업자등록 여부와 관계없이 매년 5월 종합소득세를 신고·납부해야 합니다.
사업자등록을 하지 않으면 별도의 미등록 가산세(수입금액의 0.2%)도 있으니, 임대사업자 등록 여부도 함께 검토하는 것이 좋습니다.
신고 방식에는 다른 소득과 합치는 종합과세와, 요건에 맞으면 선택할 수 있는 분리과세가 있는데, 어느 쪽이 유리한지는 소득 구조에 따라 다릅니다.
넷째, 건강보험료 영향을 함께 살피십시오. 앞서 말했듯, 간주임대료로 소득이 잡히면 건강보험 피부양자 자격이 흔들릴 수 있습니다.
특히 은퇴 후 자녀의 피부양자로 등록된 분이라면, 간주임대료가 피부양자 탈락으로 이어져 지역가입자 보험료가 새로 부과되는 상황을 미리 계산해 두어야 합니다.
세금만 보다가 건강보험료라는 더 큰 부담을 놓치는 일이 없도록 해야 합니다.
다섯째, 임대 형태를 재설계할 여지가 있는지 검토하십시오. 앞서 본 것처럼, 보증금과 월세의 비율을 조정하면 간주임대료 부담이 달라질 수 있습니다.
다만 이것은 세입자와의 계약 조건, 현금 흐름 필요성, 다른 세금과의 관계까지 종합적으로 봐야 하는 문제입니다. 무작정 보증금을 낮추는 것이 늘 유리한 것도 아닙니다.
그래서 이 모든 점검의 마지막은 세무 전문가와의 상담으로 마무리하는 것이 안전합니다. 간주임대료는 주택 수·보증금·주택 가격·다른 소득·건강보험까지 얽힌 복합적인 문제라,
개인이 혼자 판단하기 어렵기 때문입니다. 아는 만큼 지킬 수 있는 세금인 만큼, 지금 내 상황을 정확히 진단하는 것에서 시작하시기 바랍니다.
6. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 월세 없이 전세만 3채 놓고 있는데도 세금을 내나요?
네, 낼 수 있습니다. 부부 합산 3주택 이상이면서 전세보증금 합계가 3억 원을 초과하면, 월세가 한 푼도 없어도 간주임대료가 계산되어 주택임대소득이 발생합니다. 신고 대상이 될 수 있으니 보증금 합계부터 확인하세요.
Q. 작은 원룸(전용 30㎡, 기준시가 1.5억)도 주택 수에 들어가나요?
2026년 12월 31일까지는 전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 이하인 소형주택은 주택 수에서 제외됩니다. 다만 이 특례는 기한이 있어, 연장되지 않으면 2027년 귀속분부터는 포함될 수 있습니다.
Q. 저는 2주택인데 전세라 안전한 줄 알았습니다. 정말 그런가요?
2026년부터 달라졌습니다. 기준시가 12억 초과 주택 2채를 보유하고 보증금 합계가 12억을 넘으면 2주택자도 간주임대료가 과세됩니다. 두 요건을 모두 충족할 때만 해당하니, 본인 주택 가격과 보증금을 확인하세요.
Q. 자녀 밑에 건강보험 피부양자인데, 간주임대료 때문에 문제가 되나요?
될 수 있습니다. 간주임대료로 임대소득이 잡히면 피부양자 소득 요건을 초과해 지역가입자로 전환되고 보험료가 새로 부과될 수 있습니다. 세금과 함께 건강보험 영향을 미리 계산하는 것이 중요합니다.
Q. 간주임대료를 줄이려면 전세를 월세로 바꾸는 게 나은가요?
경우에 따라 다릅니다. 고가 보증금을 낮추고 월세를 섞으면 간주임대료를 피할 수 있지만, 받는 월세는 그대로 과세됩니다. 주택 수·보증금·주택 가격에 따라 유불리가 갈리니 계약 변경 전 시뮬레이션이 필요합니다.
① 전세보증금도 일정 요건을 넘으면 '간주임대료'로 과세된다.
② 3주택 이상(보증금 3억 초과), 2026년부터는 고가 2주택도 대상이다.
③ 주택 수·보증금·건강보험 영향까지 점검하고, 임대 형태를 설계하라.
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