이행강제금, 한 번이 아닙니다
"이거 한 번 내면 끝나는 거죠?" 이행강제금 고지서를 받고 가장 많이 하시는 질문입니다. 답은 아니오입니다. 시정을 강제하기 위해 위반 상태가 계속되면 매년 부과됩니다.
이행강제금은 벌금이 아니라 시정을 강제하기 위한 수단입니다. 그래서 위반 상태가 계속되면 매년 반복해서 부과됩니다. 이 글에서 부과 구조와 대응 방법을 정리합니다.
- 한 번 내면 끝나는 게 아닙니다
- 벌금과 무엇이 다를까
- 얼마나, 언제까지 부과되나
- 고지서를 받았다면
- 줄이거나 벗어나는 방법
- 자주 묻는 질문(Q&A)
1. 한 번 내면 끝나는 게 아닙니다 (문제)
건축물대장에 위반건축물로 등재되면, 지자체는 시정명령을 내립니다. 정해진 기간 안에 위반 부분을 철거하거나 원상복구하라는 것입니다.
이를 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 여기까지는 대부분 아십니다.
문제는 그다음입니다. 많은 분이 "과태료처럼 한 번 내면 끝"이라고 생각하시는데, 그렇지 않습니다.
건축법은 위반 사항이 시정될 때까지 반복 부과하도록 정하고 있습니다. 즉 옥탑방을 철거하지 않는 한, 매년 고지서가 날아옵니다.
10년이면 열 번, 20년이면 스무 번입니다. 누적되면 원래 공사비보다 훨씬 큰 금액이 될 수 있습니다.
그런데도 많은 분이 그냥 내고 계십니다. 세를 놓아 받는 임대료가 이행강제금보다 크면 "내고 유지하는 게 낫다"고 판단하시는 거죠. 실제로 그런 계산이 성립하는 경우도 있습니다.
다만 그 선택에는 다른 비용이 따라옵니다. 대출 제한, 매매가 하락, 임차인 보호 문제 같은 것들입니다. 이 글에서 전체 그림을 정리해 드리겠습니다.
2. 벌금과 무엇이 다를까 (공감·원인)
이름이 낯설어서 헷갈리는데, 성격을 알면 이해가 쉽습니다.
| 구분 | 벌금·과태료 | 이행강제금 |
|---|---|---|
| 성격 | 과거 행위에 대한 제재 | 장래 이행을 압박 |
| 횟수 | 1회 | 시정할 때까지 반복 |
| 목적 | 처벌 | 시정 유도 |
벌금은 "잘못했으니 처벌한다"는 개념이라 한 번으로 끝납니다.
이행강제금은 "빨리 고치라"고 압박하는 수단입니다. 고치지 않으면 계속 부과하는 것이 제도의 목적이니, 반복되는 것이 당연합니다.
여기서 중요한 오해 하나를 짚어야 합니다.
이행강제금을 성실히 납부해도 위반 상태는 그대로입니다.
건축물대장의 위반건축물 표시도 남아 있고, 대출·보증보험 제한도 계속됩니다.
→ 납부는 합법화가 아니라 유예에 가깝습니다.
이 차이를 모르면 "매년 내고 있으니 문제없다"고 생각하다가, 팔거나 대출받을 때 곤란해집니다.
3. 얼마나, 언제까지 부과되나 (해결책)
금액은 어떻게 정해지나
이행강제금은 대체로 이런 요소로 계산됩니다.
· 해당 건축물의 시가표준액
· 위반 면적
· 위반 유형에 따른 비율
· 지자체 조례에 따른 가감
즉 같은 면적이어도 지역과 건물 가치에 따라 금액이 크게 다릅니다. 시가표준액이 높은 도심일수록 부담이 큽니다.
정확한 금액은 관할 구청 건축과에 문의하시면 산정 근거와 함께 알려줍니다. 인터넷 계산기로는 정확히 알기 어렵습니다.
부과 시기와 횟수
일반적인 흐름은 이렇습니다.
① 위반 사항 적발 (신고 또는 단속)
② 건축물대장에 위반건축물 등재
③ 시정명령 (기한 지정)
④ 미이행 시 계고
⑤ 이행강제금 부과
⑥ 시정할 때까지 매년 반복
주거용 건축물의 경우 부과 횟수에 상한을 두는 규정이 있고, 지자체 조례로 감경하는 경우도 있습니다. 다만 상한에 도달했다고 위반 상태가 해소되는 것은 아닙니다.
구체적 기준은 개정될 수 있으므로 국가법령정보센터에서 현행 건축법을 확인하시거나 구청에 문의하십시오.
납부하지 않으면
이행강제금은 체납 시 재산 압류 등 강제징수 대상이 됩니다. 무시하면 문제가 커지므로, 다투실 계획이 아니라면 기한 내 납부하시는 것이 안전합니다.
4. 고지서를 받았다면 (제안)
당황하지 마시고 순서대로 확인하십시오.
첫째, 위반 내용을 정확히 파악하십시오.
고지서에 어떤 부분이 위반인지 적혀 있습니다. 옥탑 증축인지, 용도변경인지, 면적이 얼마인지 확인하세요. 건축물대장도 함께 떼어 대조해보십시오.
둘째, 산정 근거를 확인하십시오.
구청 건축과에 문의해 면적과 금액이 정확한지 확인해보세요. 실측과 다르게 산정된 경우가 있습니다. 오류가 있으면 정정을 요청할 수 있습니다.
셋째, 선택지를 비교하십시오.
| 선택 | 고려할 점 |
|---|---|
| 자진 시정(철거) | 부담 종결 / 공사비·임대수입 손실 |
| 양성화 추진 | 합법화 가능 / 요건·비용 검토 필요 |
| 납부하며 유지 | 현상 유지 / 매년 부담·거래 제약 |
어느 쪽이 유리한지는 건물 상황과 계획에 따라 다릅니다. 곧 팔 계획이면 시정이나 양성화가 낫고, 계속 보유하며 임대할 계획이면 계산이 달라집니다.
넷째, 이의가 있다면 기한을 지키십시오.
부과 처분에 다툴 사유가 있다면 이의신청이나 행정심판·소송이 가능합니다. 다만 기한이 정해져 있으니, 고지서에 안내된 기간을 확인하시고 필요하면 변호사 상담을 받으십시오.
5. 줄이거나 벗어나는 방법 (좁히기)
근본적인 해결책은 결국 두 가지입니다.
① 자진 시정
위반 부분을 철거하거나 원상복구하면 부과가 중단됩니다.
· 시정 후 구청에 완료 신고 · 확인 후 건축물대장의 위반 표시 말소 · 이후 대출·매매 제약이 해소됩니다
다만 임대 중인 공간이라면 임차인 문제가 얽힙니다. 계약 기간과 보증금 반환을 함께 고려하셔야 합니다.
② 양성화
위반 부분을 합법화하는 방법입니다. 철거하지 않고 정리할 수 있어 가장 선호되지만, 조건이 있습니다.
건폐율, 용적률, 일조, 주차장 등 현행 건축기준을 충족해야 하고, 한시적 특별조치법이 시행 중이어야 하는 경우가 많습니다.
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 2026년 12월 시행 예정입니다.
· 대상: 2023년 12월 31일 이전 완공 소규모 주거용
· 절차: 건축사 설계도서·현장조사서 → 지자체 신고 → 심의 → 사용승인
· 한시법이라 신청 기간이 정해져 있습니다
→ 해당된다면 미리 건축사 상담을 받아두시는 편이 유리합니다.
③ 미리 알아두실 점
양성화에 대해 흔한 오해가 있습니다.
"이행강제금을 몇 번 내면 자동으로 합법이 된다"는 이야기를 들으셨을 수 있는데, 납부만으로 합법화되는 것이 아닙니다. 건축기준 충족과 심의 절차가 필요합니다.
또 모든 건물이 대상은 아닙니다. 완공 시기, 면적, 용도, 지역 요건을 모두 충족해야 합니다.
그래서 가장 먼저 하실 일은 가능성 검토입니다. 건축사사무소에 도면과 대장을 들고 가서 상담받으시면, 우리 건물이 대상인지와 예상 비용을 알 수 있습니다.
구체적 요건은 시행 과정에서 정해지므로, 국가법령정보센터와 관할 구청 건축과에서 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.
6. 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 이행강제금은 한 번만 내면 되나요?
아닙니다. 시정될 때까지 매년 반복 부과됩니다. 벌금이 아니라 시정을 압박하는 수단이라 그렇습니다. 주거용은 부과 횟수에 상한을 두는 규정이 있으니 구청에 확인해보세요.
Q. 계속 납부하면 합법이 되나요?
되지 않습니다. 납부해도 위반 상태와 대장 표시는 그대로이고, 대출·보증보험 제한도 유지됩니다. 합법화하려면 시정하거나 양성화 절차를 거쳐야 합니다.
Q. 집을 팔면 이행강제금도 넘어가나요?
부과 시점의 소유자에게 부과되므로, 소유권이 넘어가면 이후 부과분은 새 소유자 부담이 됩니다. 그래서 매매 시 이 부분을 특약으로 정해두시는 것이 좋습니다.
Q. 금액이 얼마나 나오나요?
시가표준액, 위반 면적, 유형에 따라 달라 일률적으로 말씀드리기 어렵습니다. 관할 구청 건축과에 문의하시면 산정 근거와 함께 알려줍니다.
Q. 안 내면 어떻게 되나요?
체납하면 재산 압류 등 강제징수 대상이 됩니다. 다툴 사유가 있다면 기한 내 이의신청이나 행정심판을 검토하시고, 그렇지 않다면 납부하시는 것이 안전합니다.
① 이행강제금은 벌금이 아니라 시정을 압박하는 수단이라 매년 반복 부과된다.
② 납부해도 합법화되지 않는다 — 위반 표시와 대출·거래 제약은 그대로 남는다.
③ 근본 해결은 자진 시정 또는 양성화 — 2026년 12월 특별조치법 시행이 기회가 될 수 있다.
▶ 국가법령정보센터에서 건축법 확인하기
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