가족에게 싸게 팔면, 세금은 어떻게 될까
"어차피 자식한테 갈 집인데, 그냥 싸게 넘겨주면 되지." 부모라면 누구나 한 번쯤 떠올리는 생각입니다.그런데 여기에 세금 폭탄 맞는 일이 생길수있읍니다.
그런데 이 선의의 거래가, 자녀에게는 증여세를, 부모에게는 양도세를 동시에 안길 수 있습니다.
가족에게 싸게 파는 '저가양도'는 세법이 가장 촘촘하게 들여다보는 영역입니다. 이 글에서 그 구조와 안전한 방법을 짚어 드립니다.
- 싸게 팔았을 뿐인데, 세금이 두 번
- 왜 이런 일이 생길까
- 세법이 허용하는 '안전한 할인폭'
- 이렇게 하면 안전합니다
- 이런 분이라면 꼭 확인하세요
- 자주 묻는 질문(Q&A)
1. 싸게 팔았을 뿐인데, 세금이 두 번 (문제)
시세 6억 원짜리 아파트를 자녀에게 4억 원에 팔았다고 해보겠습니다. 부모는 '2억을 깎아준 것'이라 생각하지만, 세법의 눈에는 전혀 다르게 보입니다.
먼저 자녀 쪽입니다. 시세보다 2억 싸게 샀으니, 세법은 이 차액 일부를 '증여받은 것'으로 보아 증여세를 물릴 수 있습니다.
다음은 부모 쪽입니다. 가족 간 저가 거래는 양도세를 줄이려는 시도로 보아, 실제로는 시가에 판 것으로 간주해 양도세를 다시 계산하기도 합니다.
결국 한 번의 '선의'가 자녀에게는 증여세, 부모에게는 양도세로 돌아오는 것입니다.
2. 왜 이런 일이 생길까 (공감·원인)
억울하게 느껴질 수 있습니다. "내 집을 내가 싸게 파는 것도 안 되나?" 싶으니까요. 충분히 이해되는 마음입니다.
하지만 이 규정에는 이유가 있습니다. 만약 가족 간 저가 거래를 무제한 허용하면, 누구나 '매매를 가장한 증여'로 세금을 피할 수 있기 때문입니다.
10억짜리 집을 자녀에게 1억에 팔면, 사실상 9억을 물려주면서 증여세를 거의 안 내게 되겠죠. 그래서 세법은 '남과 거래했다면 받았을 정상 가격(시가)'을 기준으로 삼아, 그와 지나치게 벌어진 거래를 증여로 보정하는 것입니다.
3. 세법이 허용하는 '안전한 할인폭' (해결책)
그렇다고 모든 할인이 막히는 것은 아닙니다. 세법은 '적정한 범위'의 할인은 인정해 줍니다. 그 기준선을 알면 안전하게 거래할 수 있습니다.
· 증여세: 시가와 거래가의 차액이 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 넘으면, 그 초과분에 증여세.
· 양도세: 차액이 시가의 5% 또는 3억 원 이상이면, 시가로 양도한 것으로 보아 재계산(부당행위계산 부인).
즉 증여세와 양도세는 기준선이 서로 다릅니다. 그래서 "증여세는 안 나오는 할인폭"이어도 "양도세는 시가로 재계산되는" 구간이 생길 수 있습니다. 두 세금을 함께 따져야 하는 이유입니다.
4. 이렇게 하면 안전합니다 (제안)
안전하게 가족에게 싸게 넘기려면, 다음 순서를 지키십시오.
첫째, 시가를 먼저 확정하십시오. 유사 매매사례나 감정평가로 시가를 파악해야 기준이 섭니다.
둘째, 할인폭을 두 기준선 안으로 설계하십시오. 증여세·양도세 기준을 모두 고려해 거래가를 정하면, 예상치 못한 과세를 피할 수 있습니다.
셋째, 대금을 실제로 주고받으십시오. 계좌 이체 기록이 남아야 '진짜 매매'로 인정됩니다. 돈이 오간 증빙이 없으면 통째로 증여로 볼 수 있습니다.
5. 이런 분이라면 꼭 확인하세요 (좁히기)
특히 다음에 해당한다면, 거래 전 반드시 점검하셔야 합니다.
부모 자식 간에 아파트·주택을 시세보다 눈에 띄게 싸게 넘기려는 경우, 이미 다른 증여가 있어 10년 내 증여 합산이 걸리는 경우,
그리고 파는 부모가 다주택자여서 양도세 중과 대상인 경우입니다. 이런 상황에서는 저가양도가 오히려 세금을 키울 수 있어, 사전 준비가 필수입니다.
6. 자주 묻는 질문 (Q&A) — 행동
Q. 시가의 몇 %까지 깎아도 안전한가요?
증여세는 시가의 30%(또는 3억) 이내, 양도세는 시가의 5%(또는 3억) 이내가 기준선입니다. 두 기준이 달라 함께 따져야 안전합니다.
Q. 대금을 실제로 안 주고받으면요?
매매 형식이어도 돈이 오간 기록이 없으면 전체를 증여로 볼 수 있습니다. 계좌 이체 등 대금 지급 증빙이 반드시 필요합니다.
Q. 저가양도가 증여보다 유리한가요?
경우에 따라 다릅니다. 자녀가 실제 대금을 마련할 수 있는지, 부모의 양도세 부담은 어떤지에 따라 순수 증여가 나을 때도 있습니다.
Q. 형제 사이 거래도 같은 기준인가요?
형제도 특수관계인이라 저가양도 규정이 적용됩니다. 다만 증여공제 한도 등 세부는 관계에 따라 다르니 확인이 필요합니다.
Q. 시가는 어떻게 정하나요?
유사 매매사례가액이 우선이고, 없으면 감정평가액 등을 활용합니다. 임의로 정한 가격이 아니라 세법이 인정하는 시가가 기준입니다.
① 가족에게 싸게 팔면 자녀엔 증여세, 부모엔 양도세가 함께 붙을 수 있다.
② 증여세는 시가의 30%(또는 3억), 양도세는 5%(또는 3억)가 기준선이다.
③ 시가 확정 + 기준선 내 설계 + 실제 대금 지급이 안전장치다.
▶ 홈택스 증여세 모의계산
댓글
댓글 쓰기