재산세 고지서 20% 올랐다면, 지금 이것부터 확인하세요

 7월에 날아온 재산세 고지서를 열어보고 놀라신 분들이 많으실 거예요. 서울 송파구는 재산세가 20.3%나 올랐고, 성동구는 공시가격 자체가 25.46% 뛰었습니다. "왜 이렇게 많이 올랐지"부터 "혹시 잘못 나온 거 아닌가"까지, 지금 확인하셔야 할 것들을 정리해드립니다.

📋 목차

1. 재산세, 정말 이렇게 많이 오른 게 맞을까
2. ★ 공시가격이 왜 이렇게 급등했을까
3. ★ 재산세와 종부세, 뭐가 다르고 얼마나 더 나올까
4. 고지서 이상하면 이렇게 확인하세요 — 이의신청·분납
5. 8월 세제개편안, 종부세 더 오를 수 있다

1. 재산세, 정말 이렇게 많이 오른 게 맞을까

7월 초, YTN 라디오 보도에 따르면 올해 전국 공동주택 공시가격이 전년 대비 평균 9.13% 올랐고, 서울은 그 두 배 수준인 18.6% 상승했습니다. 

지역별로 보면 공시가 상승률 1위는 성동구(25.46%)였고, 그 여파로 송파구는 재산세가 20.3% 급등하는 결과로 이어졌습니다.

이 숫자만 보시면 "우리 동네 세금 담당자가 실수한 거 아닌가" 의심하실 수 있는데, 결론부터 말씀드리면 대부분의 경우 잘못 나온 게 아닙니다. 

재산세는 매년 6월 1일 기준으로 그 시점의 소유자에게, 그 시점의 공시가격을 기준으로 부과됩니다. 올해처럼 공시가격 자체가 크게 뛴 해에는, 세율이 그대로여도 세금이 함께 크게 뛸 수밖에 없는 구조입니다.

중개 현장에서 만나뵙는 집주인분들 중에서도, "작년이랑 집이 똑같은데 왜 세금이 20%나 더 나오냐"고 문의하시는 분들이 이번 7월에 부쩍 늘었습니다.

 실제로 확인해보면 대부분 공시가격 상승분이 정확히 반영된 정상적인 고지서였습니다. 다만 드물게 과세대상 면적이나 세대원 정보가 잘못 반영되어 실제로 오류인 경우도 있으니, 

무조건 "다들 이만큼 올랐으니 나도 그런가 보다" 하고 넘기시기보다는 아래에서 설명드릴 확인 절차를 한 번 거쳐보시는 걸 권합니다.

구분	2026년 수치
전국 공동주택 공시가격 평균 상승률	9.13%
서울 평균 공시가격 상승률	18.6%
공시가 상승률 1위(성동구)	25.46%
송파구 재산세 상승률	20.3%

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★ 2. 공시가격이 왜 이렇게 급등했을까

공시가격은 국토교통부가 매년 부동산 가격 동향을 조사해서 1월 1일 기준으로 산정하고, 통상 4월에 확정 공시합니다. 올해 공시가격이 유독 크게 오른 데는 몇 가지 배경이 겹쳐 있습니다.

첫째, 최근 몇 년간 실거래가가 오른 지역의 공시가격 현실화가 이번에 본격적으로 반영됐습니다. 실제 거래되는 가격과 공시가격 사이의 격차(현실화율)를 좁히는 정책 기조가 유지되면서,

 실거래가가 많이 오른 지역일수록 공시가격도 그만큼 더 크게 오르는 구조가 됐습니다. 성동구처럼 최근 재개발·정비사업 기대감으로 실거래가가 많이 오른 지역이 공시가 상승률 1위를 기록한 것도 이 흐름과 맞닿아 있습니다.

둘째, 정부의 정책 방향 자체가 보유세 강화 쪽으로 기울어 있습니다. 정부는 실거주 목적의 1주택자는 보호하되, 비거주 목적이나 투기성 다주택 보유에는 세 부담을 높이겠다는 입장을 여러 차례 밝혀왔습니다. 

한국은행이 발표한 2026년 1분기 가계신용 잠정치를 보면 가계신용 잔액이 1993조 1천억 원으로 전 분기보다 14조 원 늘었고, 주택담보대출 증가폭도 확대되는 추세였는데, 이런 가계부채 지표가 보유세 강화 논의에 힘을 실어준 배경으로 꼽힙니다.

셋째, 재산세와 종합부동산세는 계산 구조 자체가 다릅니다. 재산세는 주택 하나하나마다 개별로 계산되는 반면, 종합부동산세는 한 사람이 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산해서 부과됩니다. 

그래서 다주택자일수록 공시가격 상승의 영향을 재산세보다 종부세 쪽에서 훨씬 크게 체감하시게 됩니다.

💡 실무 참고
1주택자는 종부세 계산 시 공시가격에서 12억 원을 공제한 뒤 세액을 산정합니다. 다주택자보다 부담이 상대적으로 낮게 설계되어 있으니, 본인이 1주택자인지 다주택자인지부터 정확히 확인하시는 게 세금 규모를 가늠하는 출발점입니다.

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★ 3. 재산세와 종부세, 뭐가 다르고 얼마나 더 나올까

재산세와 종합부동산세는 둘 다 "보유세"라는 큰 틀에서는 같지만, 실무적으로 확인하셔야 할 차이가 뚜렷합니다.

구분	재산세	종합부동산세
계산 방식	주택별로 개별 계산	한 사람이 가진 모든 주택 합산
과세 기준일	매년 6월 1일	매년 6월 1일
납부 시기	7월·9월 2회 분납	12월 1회
1주택자 공제	별도 공제 없음(감면 특례 있음)	공시가격 12억 원 공제

재산세는 이미 7월분 고지서가 나갔고, 9월에 2차분이 한 번 더 나갑니다. 즉 지금 받으신 고지서가 1년 치 전액이 아니라 절반이라는 점을 기억해두셔야 자금 계획에 착오가 없습니다.

★ 종합부동산세는 매년 12월에 한 번에 부과되는데, 대상은 6월 1일 기준 보유하신 주택 전체를 합산한 공시가격이 일정 기준을 넘는 경우입니다.

 1주택자는 12억 원까지 공제받고 남은 금액에만 세금이 부과되지만, 다주택자는 여러 채의 공시가격을 다 더한 뒤 그보다 낮은 공제(통상 9억 원 수준)만 받기 때문에, 같은 공시가격 상승률이라도 다주택자가 체감하는 부담이 훨씬 큽니다.

공동명의로 전환하는 절세 방법도 자주 언급되는데, 부부가 공동명의로 보유하면 각자의 지분에 대해 각각 공제를 적용받을 수 있어 유리한 경우가 많습니다.

 다만 이 부분은 취득세, 향후 양도세 계산 방식에도 영향을 주는 만큼 세무사와 함께 전체 그림을 놓고 판단하시는 걸 권합니다.

4. 고지서 이상하면 이렇게 확인하세요 — 이의신청·분납

고지서 금액이 정말 이상하다고 느끼신다면, 다음 순서로 확인해보시길 권합니다.

1단계 — 공시가격 자체를 확인하세요. 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 본인 주택의 올해 공시가격을 조회하실 수 있습니다. 고지서에 찍힌 공시가격과 실제 공시가격이 일치하는지부터 확인하시는 게 첫 단계입니다.

2단계 — 과세 대상 면적, 세대 정보를 확인하세요. 드물지만 전용면적이 다르게 반영되었거나, 이미 매도한 주택이 아직 명의에 남아있는 것처럼 잘못 계산되는 경우가 있습니다.

★ 정말 오류라고 판단되면, 고지서를 받은 날로부터 90일 이내에 이의신청(과세전적부심사 또는 이의신청)을 하실 수 있습니다. 관할 구청 세무과에 문의하시면 정확한 신청 방법을 안내받으실 수 있습니다.

당장 목돈 부담이 크시다면, 재산세는 250만 원을 초과하는 경우 분할납부(분납)가 가능합니다. 관할 구청에 분납 신청을 하시면 일부는 지금, 나머지는 일정 기한 뒤에 나눠서 내실 수 있습니다.

⚠️ 반드시 주의하십시오

- 이의신청은 고지서 수령 후 90일 이내에만 가능합니다
- 지금 낸 7월분은 절반일 뿐, 9월에 2차분이 남아있습니다
- 분납은 자동이 아니라 별도 신청이 필요합니다

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5. 8월 세제개편안, 종부세 더 오를 수 있다

여기서 끝이 아닙니다. 기획재정부는 통상 매년 7월 말에서 8월 초 사이에 세제개편안을 발표합니다. 올해는 지방선거 이후 정부가 부동산 관련 세제를 전반적으로 재검토하는 흐름 속에서 나오는 개편안이라, 시장의 관심이 특히 집중되어 있습니다.

★ 가장 유력하게 거론되는 것은 종합부동산세의 "공정시장가액비율" 상향입니다. 공정시장가액비율은 공시가격 중 실제로 세금 계산에 반영하는 비율을 뜻하는데,

 이건 법 개정 없이 시행령만으로 조정 가능해서 정부가 가장 빠르게 움직일 수 있는 카드로 지목되고 있습니다. 이 비율이 오르면, 공시가격 자체가 그대로여도 실제 부과되는 종부세는 더 늘어나게 됩니다.

양도소득세 쪽에서는 장기보유특별공제 개편 논의도 함께 거론되고 있습니다. 단순히 오래 보유했다는 이유만으로 공제를 주기보다, 

실제로 거주한 기간에 혜택을 더 몰아주는 방향의 소득세법 개정안이 이미 2026년 4월 국회에 발의된 상태입니다. 다만 이건 아직 발의 단계일 뿐, 국회 통과나 시행이 확정된 건 아닙니다.

★ 여기서 꼭 기억하셔야 할 게 있습니다 — 아직 확정된 게 아무것도 없다는 점입니다. 지금 거론되는 내용들은 시행령 개정 논의, 국회 발의 등 단계가 제각각이고, 실제 확정안에서는 적용 대상·시기·폭이 지금과 달라질 수 있습니다. 

확정되지 않은 방향만 보고 서둘러 처분하거나 취득하시는 결정은 권해드리지 않습니다. 다만 다주택자이시거나 비거주 1주택 상태이시라면, 보유·거주 기간부터 미리 정리해두시고 8월 발표를 지켜보시는 게 합리적입니다.

📝 오늘 바로 하십시오

부동산공시가격 알리미에서 본인 주택의 올해 공시가격부터 확인해보세요. 고지서 금액과 맞는지 대조하시고, 이상이 있다면 90일 이내 이의신청 기한을 놓치지 마세요.

자주 묻는 질문

Q. 작년보다 집값이 안 올랐는데 왜 세금은 올랐나요?
공시가격은 실거래가 동향과 정부의 현실화율 정책에 따라 결정되어, 체감하시는 시세와 다르게 움직일 수 있습니다. 부동산공시가격 알리미에서 정확한 공시가격을 확인해보시길 권합니다.

Q. 재산세 이의신청하면 무조건 세금이 줄어드나요?
아닙니다. 실제로 과세 오류가 있는 경우에만 조정됩니다. 이의신청 전에 공시가격과 면적 정보부터 직접 확인해보시고 신청 여부를 결정하시길 권합니다.

Q. 종부세도 이번에 같이 오르나요?
종부세는 12월에 별도로 고지됩니다. 8월 세제개편안에서 공정시장가액비율 조정이 확정되면 올해 12월분부터 영향을 받을 수 있지만, 아직 확정된 내용은 아닙니다.

Q. 분납하면 가산세가 붙나요?
정상적으로 신청한 분납은 가산세 없이 나눠 내실 수 있습니다. 다만 분납 신청 없이 납부 기한을 그냥 넘기시면 가산세가 붙으니 반드시 신청 절차를 거치셔야 합니다.

Q. 1주택자인데 공시가격이 12억 넘으면 어떻게 되나요?
재산세는 공시가격에 따라 그대로 부과되지만, 종부세는 1주택자 기준 12억 원까지 공제되니 초과분에 대해서만 종부세 대상이 됩니다.

💰 딱 3줄 요약

1️⃣ 올해 공시가격이 전국 평균 9.13%, 서울 18.6% 올라 재산세도 함께 급등했습니다
2️⃣ 이상하면 90일 이내 이의신청, 부담되면 분납 신청이 가능합니다
3️⃣ 8월 세제개편안에서 종부세 공정시장가액비율 상향이 유력하게 거론되고 있으니, 확정 전 성급한 처분·취득은 피하십시오

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※ 본 글은 2026년 7월 기준 보도 내용을 정리한 것으로, 세제개편안은 아직 확정되지 않았습니다. 정확한 세액과 개편 확정 내용은 국세청·관할 구청 및 세무사를 통해 확인하시기 바랍니다.