10년 거주하면 기본공제 10배 됩니다

 "기본공제 250만원, 매년 양도세 신고할 때마다 있는 듯 없는 듯했는데..." 이 작은 공제가 2027년부터 무려 **10배**로 뛴다는 사실, 알고 계셨나요? 

10년 이상 한 집에서 사신 1주택자라면, 기본공제가 250만원에서 2,500만원까지 늘어납니다. 

소득세법 제103조에 새로 신설되는 이 조항, 정확한 요건과 계산법까지 정리해드립니다.

📋 목차

1. 기본공제, 원래 어떤 제도였을까
2. ★ 정확한 요건과 10배 확대된 금액을 확인합니다
3. ★ 공동명의·특수관계인 등 실무 함정을 짚어드립니다

1. 기본공제, 원래 어떤 제도였을까

먼저 기본공제라는 제도 자체를 짧게 짚어드릴게요. 양도소득세를 계산하실 때,

양도차익에서 여러 공제(장기보유특별공제 등)를 뺀 다음, 마지막으로 소득 종류별로 연간 250만원을 한 번 더 빼주는 게 "양도소득 기본공제"입니다.

이 250만원이라는 금액은, 사실 부동산이든 주식이든 파생상품이든 종류별로 각각 연 1회씩만 적용되는 소액 공제였어요. 워낙 금액이 작다 보니, 고가주택을 오래 갖고 계셨던 분들 입장에서는 "있으나 마나 한" 공제로 여겨지는 경우가 많았습니다.

💡 이번 개정의 핵심
소득세법 제103조에 새로운 단서 조항이 신설됩니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하의 1세대1주택을 파실 때는, 이 기본공제가 연 250만원이 아니라 연 2,500만원까지 확대됩니다.

왜 이런 개편이 나왔는지 생각해보시면, 최근 세제개편 전체의 흐름과 정확히 맞닿아 있습니다. 앞서 살펴본 고령자 이주 특례처럼, 이번 개편도 

"오래 실거주한 1주택자"를 우대하겠다는 정부의 일관된 정책 방향을 보여줍니다. 투자 목적으로 짧게 보유하시는 다주택자보다, 한 집에서 오래도록 실제로 살아오신 1주택 실수요자를 세제 측면에서 확실히 배려하겠다는 취지예요.

적용 시기도 명확합니다. 2027년 1월 1일 이후 양도하시는 분부터 적용되니, 이 부분은 앞서 다뤄드린 고령자 특례와 같은 시점이에요. 지금 당장(2026년) 파신다고 이 혜택을 받으실 수 있는 건 아니라는 점, 미리 알아두세요.

이 개편이 나온 배경을 조금 더 깊이 이해하시면, 정부의 세제 개편 방향이 왜 "실거주 기간"을 이렇게 중요한 기준으로 삼고 있는지 명확해집니다. 

지금까지는 단순히 "얼마나 오래 보유했는가"(장기보유특별공제)만 주로 따졌는데, 이번 개편에서는 "얼마나 오래 실제로 살았는가"(거주기간)에 훨씬 더 큰 비중을 두기 시작했습니다.

 단순 보유는 투자 목적으로도 얼마든지 가능하지만, 10년 이상 실거주는 그 집이 정말 삶의 터전이었다는 걸 보여주는 훨씬 확실한 증거이기 때문입니다.

📌 관련 글: 만65세 1주택자, 지방가면 양도세 반값 →

★ 2. 정확한 요건과 10배 확대된 금액을 확인합니다

이 확대된 기본공제를 받으시려면, 다음 조건을 모두 충족하셔야 합니다.

요건	내용
거주기간	10년 이상 거주
양도가액	30억원 이하
세대 요건	1세대 1주택

★ 앞선 고령자 이주 특례와 비교해보시면 흥미로운 차이가 있습니다. 

고령자 특례는 만65세 이상이라는 연령 제한이 있었는데, 이 기본공제 확대는 연령 제한이 없습니다. 오직 10년 이상 거주하셨는지, 1세대1주택인지, 양도가액이 30억 이하인지만 보는 거예요.

 즉 40대, 50대이신 분들도 10년 이상 한 집에서 사셨다면 이 혜택을 받으실 수 있습니다.

💡 "250만원 초과분은 해당 주택 양도분에서만 공제"라는 단서를 정확히 이해하셔야 합니다
확대된 공제(최대 2,500만원) 중, 기존 기본공제(250만원)를 초과하는 부분(즉 최대 2,250만원)은 오직 이 요건을 충족하는 1주택 양도분에서만 쓰실 수 있습니다. 다른 자산(주식, 다른 부동산 등)의 양도소득과는 섞어 쓰실 수 없다는 뜻이에요.

실제 계산으로 감을 잡아보시면, 15년간 실거주하신 20억 원짜리 아파트를 2027년에 파신다고 가정해보겠습니다. 

이 아파트는 양도가액 20억 원으로 30억 원 한도 이내이고, 15년 거주로 10년 요건도 충족하시니, 기본공제 2,500만원을 온전히 받으실 수 있습니다. 

기존이라면 250만원만 공제받으셨을 텐데, 이 개편으로 2,250만원을 추가로 더 공제받으시는 셈이에요. 소득세율 구간에 따라 다르지만, 이 추가 공제만으로도 최종 세액이 수백만 원 단위로 줄어들 수 있습니다.

세율 35% 구간에 계신 분이시라면, 늘어난 공제분 2,250만원×35%=약 787만원 정도가 그대로 세액에서 줄어드는 효과입니다.

45% 최고세율 구간이시라면 이보다 더 큰 폭(약 1,012만원)으로 세액이 줄어들 수 있습니다. 즉 소득 구간이 높으신 고가주택 보유자일수록, 이 확대된 기본공제의 실질적인 절세 효과도 함께 커지는 구조라는 걸 확인하실 수 있습니다.

📌 관련 글: 5년 거주, 2년 거주 헷갈리시나요 →

★ 3. 공동명의·특수관계인 등 실무 함정을 짚어드립니다

이 조항에는 실무에서 꼭 확인하셔야 할 몇 가지 디테일이 함께 명시되어 있습니다.

첫째, "인별·양도물건별 공제 안분 적용"이라는 원칙입니다. 이건 한 사람이 여러 자산을 동시에 파신다면, 이 확대된 공제를 자산별로 각각 나눠서 적용받으신다는 뜻입니다.

 즉 요건을 충족하는 주택 하나를 파실 때만 이 2,500만원 한도가 온전히 적용되고, 다른 자산 양도분에는 기존처럼 250만원만 적용됩니다.

💡 둘째, "부부 공동명의는 각각 적용"된다는 점이 정말 중요합니다
만약 부부가 이 주택을 50%씩 공동명의로 소유하고 계시다면, 각자 본인의 지분에 대해 각각 2,500만원씩, 합쳐서 최대 5,000만원까지 기본공제를 받으실 수 있는 구조로 보입니다. 

즉 공동명의로 되어 있으신 부부는 단독명의보다 오히려 더 유리한 결과를 얻으실 가능성이 있습니다.

셋째, "특수관계인 간 양도 및 비거주자는 적용 제외"입니다. 앞서 살펴본 고령자 이주 특례와 마찬가지로, 자녀나 배우자 등 특수관계인에게 파시는 경우는 이 확대된 공제를 못 받으십니다.

순수하게 무관한 제3자에게 매도하셔야 합니다. 또한 해외 거주 중이신 비거주자분도 이 혜택 대상에서 제외됩니다.

넷째, 30억 원이라는 양도가액 한도를 넘으시면 이 공제 자체를 아예 못 받으신다는 점도 주의하셔야 합니다. 

예를 들어 30년간 거주하신 32억 원짜리 초고가주택이시라면, 아무리 오래 사셨어도 30억 원 한도를 초과해서 이 확대된 공제(2,500만원)를 전혀 받지 못하시고, 

기존처럼 250만원만 적용됩니다. "10년 이상 거주"라는 요건 하나만 보시지 말고, 양도가액 한도까지 함께 확인하셔야 합니다.

이 30억원이라는 기준선 근처에 계신 분들이라면, 매도 타이밍이나 가격 협상 과정에서 이 경계선을 의식하실 필요가 있습니다. 

예를 들어 시세가 29억원에서 31억원 사이를 오가는 주택이시라면, 협상 과정에서 최종 계약가가 30억원을 넘느냐 안 넘느냐에 따라 2,250만원이라는 공제 혜택 전체가 왔다갔다할 수 있습니다.

 이런 경계선 근처의 매도를 계획하고 계시다면, 가격 협상 시 이 세제 혜택까지 염두에 두고 접근하시는 게 실질적인 도움이 될 수 있습니다.

다섯째, 10년이라는 거주기간의 정확한 계산 방식도 확인이 필요합니다. 앞선 고령자 특례 글에서 살펴봤던 것처럼, "10년 거주"가 반드시 연속적이어야 하는지,

 아니면 통산(합산)해서 10년을 채우면 되는지는 아직 명확한 시행규칙이 공개되지 않았습니다. 정확한 계산 방식은 시행 시점에 국세청 공고를 통해 확인하셔야 합니다.

⚠️ 반드시 주의하십시오

- 양도가액이 30억원을 넘으면 이 공제 자체를 못 받습니다
- 자녀 등 특수관계인에게 팔면 적용되지 않습니다
- 확대된 공제분(2,250만원)은 해당 1주택 양도분에서만 쓸 수 있습니다

📝 오늘 바로 하십시오

현재 거주 중이신 주택의 거주기간과 예상 양도가액을 확인해보시고, 10년·30억원 요건에 해당하시는지 미리 점검해보세요.

자주 묻는 질문

Q. 이 공제와 장기보유특별공제를 동시에 받을 수 있나요?
네, 장기보유특별공제는 양도차익 단계에서, 기본공제는 그 이후 마지막 단계에서 적용되는 별개의 공제라 함께 받으실 수 있는 구조로 보입니다.

Q. 2026년에 미리 팔면 이 혜택을 못 받나요?
네, 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되니 지금 파시면 해당하지 않습니다.

Q. 1세대2주택이면 아예 대상이 아닌가요?
발표 내용상 1세대1주택 요건이 명시되어 있어, 다주택 상태에서는 적용받기 어려울 것으로 보입니다.

Q. 거주기간 10년은 반드시 연속이어야 하나요?
아직 명확한 시행규칙이 공개되지 않아, 정확한 계산 방식은 국세청 공고를 확인하셔야 합니다.

Q. 양도가액이 정확히 30억원이면 되나요, 초과하면 되나요?
발표 내용상 "30억원 이하"로 명시되어 있어, 정확히 30억원인 경우는 포함되는 것으로 보입니다.

💰 딱 3줄 요약

1️⃣ 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대1주택은 양도소득 기본공제가 250만원에서 2,500만원으로 10배 늘어납니다
2️⃣ 부부 공동명의는 각자 2,500만원씩 적용받을 수 있어 합계 최대 5,000만원까지 가능한 구조로 보입니다
3️⃣ 특수관계인에게 팔거나 30억원을 초과하면 이 혜택을 못 받으니, 매도 전 요건을 정확히 확인하세요

📌 관련 글: 2027년 vs 2028년 실제 감면액 계산 →

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※ 본 글은 2026년 8월 3일 재정경제부 발표 「2026년 세제개편안 상세본」(소득세법 제103조 개정)을 기준으로 작성됐으며, 국회 심의 과정에서 세부 내용이 조정될 수 있습니다. 최신 정보는 국세청 또는 세무사를 통해 확인하시기 바랍니다.