장기거주소득공제 개편

"20년 보유했으니 장기보유특별공제 80% 받겠지" — 2029년부터는 이 계산법이 안 통합니다.

  장기보유특별공제가 "장기거주소득공제"로 이름부터 바뀌면서, 오래 보유한 것보다 실제로 살았는지가 훨씬 중요해집니다.

단계별 시행 일정과 정확한 공제율을 확정안 기준으로 정리해드립니다.

📋 목차

1. "보유"에서 "거주"로, 왜 이렇게 큰 전환일까
2. ★ 2027·2028·2029년, 단계별로 뭐가 다를까
3. ★ 거주 못 했던 기간, 그래도 인정받는 방법

1. "보유"에서 "거주"로, 왜 이렇게 큰 전환일까

지금까지 1세대 1주택자가 집을 파실 때 적용받는 장기보유특별공제는, 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 각각 따로 계산해서 최대 40%씩, 합산 최대 80%를 공제받는 구조였습니다. 

실제로 살지 않고 그냥 오래 갖고만 있어도, 보유기간 몫의 공제(최대 40%)는 그대로 챙길 수 있었던 셈입니다.

재정경제부는 이 구조를 "주택은 장기간 보유한 사실보다 실제 주거 목적으로 이용했는지를 중심으로 혜택을 줘야 한다"는 원칙으로 바꾸기로 했습니다.

 명칭도 상징적으로 바뀝니다. 주택에 적용되는 공제는 "장기거주소득공제"로, 주택 외 자산(상가·토지 등)에 적용되는 공제는 "장기보유소득공제"로 분리해서 이름 자체를 다르게 붙입니다. 

이름만 봐도 "이제 주택은 거주가 핵심"이라는 메시지가 명확합니다.

💡 핵심만 짚으면
2029년부터는 아무리 오래 보유하셨어도 실제 거주 기간이 없거나 짧으면, 공제받을 수 있는 폭이 크게 줄어듭니다. 반대로 실제 거주 기간이 길수록 유리해지는 구조로 완전히 뒤바뀝니다.

다만 이 전환이 하루아침에 시행되는 건 아닙니다. 2027년까지는 현행 제도(보유 4%+거주 4%)가 그대로 유지되고, 2028년에 과도기를 거쳐 2029년부터 완전히 새 제도로 넘어갑니다.

 지금 당장 매도 계획이 없으신 분들도, 향후 매도 시점에 따라 적용받는 규정이 완전히 달라질 수 있으니 이 일정을 정확히 알아두셔야 합니다.

이런 방향 전환은 종부세 개편에서 살펴본 "거주 14억, 비거주 9억" 구조와도 정확히 같은 맥락에 있습니다. 

정부는 보유세(종부세)와 거래세(양도세) 양쪽 모두에서 "실거주"라는 하나의 기준을 일관되게 적용하기로 한 것으로 보입니다.

  즉 앞으로는 종부세를 계산하실 때나 양도세를 계산하실 때나, 결국 같은 질문("실제로 그 집에 살았는가")이 반복해서 등장하게 됩니다. 이 하나의 기준을 잘 관리해두시면 두 세목 모두에서 유리한 위치에 서실 수 있습니다.

중개 현장에서 보면, 이런 흐름 변화에 가장 민감하게 반응하시는 분들은 은퇴를 앞두고 계신 장기 보유자분들입니다. 

실거주 없이 세를 주고 다른 곳에 사시면서 오래 보유만 해오신 경우, 이번 개편으로 예상보다 세금 부담이 커질 수 있어 미리 매도 시점을 조정하실지, 아니면 직접 들어가 거주하실지 고민이 깊어지고 계십니다.

📌 관련 글: 2026 종부세 개편 총정리 →

★ 2. 2027·2028·2029년, 단계별로 뭐가 다를까

연도별로 정확한 공제율을 표로 정리해드립니다. 매도 예정 시점에 따라 적용받는 공제율이 완전히 다르니, 반드시 본인의 매도 계획 연도를 기준으로 확인하세요.

시기	보유공제	거주공제
~2027년	연 4%, 최대 40%	연 4%, 최대 40%
2028년	연 2%, 최대 15~20%	연 6%, 최대 60%
2029년~	폐지	연 8%, 최대 80%

2029년부터가 진짜 핵심 변화입니다. 보유기간에 따른 공제가 완전히 사라지고, 10년 이상 실거주해야만 최대 80% 공제를 받으실 수 있습니다.

예전에는 20년 보유만 하면 실거주 없이도 최소 보유공제 40%는 확보됐지만, 이제는 실거주가 없으면 이 40%가 통째로 사라지는 셈입니다.

💡 다주택자라면
조정대상지역에 있는 다주택자의 주택은 이번 개편 이후에도 여전히 장기보유특별공제(장기거주소득공제) 적용 대상에서 제외됩니다. 즉 다주택자는 이 공제 자체를 애초에 못 받는 기존 원칙이 그대로 유지됩니다.

공제 한도도 함께 신설됩니다. 지금은 공제 금액에 상한이 없어서, 고가주택을 오래 보유하실수록 공제받는 절대 금액도 커졌습니다.

하지만 2028년부터 공제한도 20억 원, 2029년부터는 10억 원으로 제한됩니다. 양도차익이 아주 큰 고가주택 보유자는, 공제율(80%)이 유지되더라도 실제로 공제받을 수 있는 절대 금액 자체가 줄어드는 이중 영향을 받게 됩니다.

반대로 실거주자에게 주는 혜택도 함께 커집니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택자는, 양도소득세 기본공제가 현행 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 확대됩니다

 오래 실거주하신 분들께는 확실한 보상이 함께 마련된 셈입니다.

이 표를 실제 사례로 감을 잡아보시면, 20년을 보유하시고 그중 10년을 실거주하신 분이 2029년 이후 매도하신다면, 보유공제는 사라졌지만 

거주공제만으로 이미 최대 80%(연 8%×10년)를 채우실 수 있습니다. 반면 20년을 보유하셨어도 실거주가 전혀 없으셨다면, 예전 같으면 최소 40%는 확보됐을 보유공제가 완전히 사라져

 공제율이 0%에 가까워질 수 있습니다. 같은 20년 보유라도, 거주 여부에 따라 세금이 수천만 원에서 많게는 억 단위까지 벌어질 수 있는 구조입니다.

📌 관련 글: 거주14억 비거주9억 →

★ 3. 거주 못 했던 기간, 그래도 인정받는 방법

"거주기간이 중요해졌다"고 하면, 불가피한 사정으로 집을 비워두셨던 분들은 걱정되실 텐데, 이 부분도 보완 장치가 마련되어 있습니다.

취학, 근무, 질병 치료, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 거주하지 못한 기간은 최대 3년까지 실거주 기간으로 인정받으실 수 있습니다.

예를 들어 지방 발령으로 2년간 다른 곳에 거주하셨더라도, 그 2년을 실거주 기간에서 제외하지 않고 그대로 인정해주는 방식입니다.

💡 미리 챙겨두시면 좋은 것
불가피한 사유로 거주를 못 하셨다면, 그 사유를 입증할 서류(재직증명서, 진단서, 자녀 재학증명 등)를 미리 보관해두세요. 나중에 양도세 신고 시 이 기간을 거주기간으로 인정받으시려면 객관적 증빙이 필요합니다.

다만 이 예외는 어디까지나 "불가피한 사유"에 한정됩니다. 단순히 세입자를 두고 월세를 받다가 나중에 들어가서 사시려는 계획이나, 투자 목적으로 비워두신 경우는 이 예외에 해당하지 않을 가능성이 높습니다. 

"거주기간이 중요해졌으니 미리 전입만 해두면 되겠지"라는 형식적인 접근보다는, 실제 생활 근거를 그 주택에 두시는 게 근본적인 대응입니다.

앞으로는 전입신고 이력, 관리비·공과금 납부 내역, 자녀 재학 증명 같은 실거주 증빙 자료를 평소에 정리해두는 습관이 절세의 기본이 될 전망입니다. 

종부세 거주 요건과 양도세 거주기간 공제, 두 세목 모두에서 같은 자료가 활용되니 한 번 잘 정리해두시면 여러모로 유용합니다.

특히 여러 채를 보유하고 계시면서 그중 한 채에만 거주하시는 분들은, 앞으로 "어느 집에 거주 이력을 쌓아둘 것인가"를 전략적으로 결정하셔야 하는 상황이 됩니다. 

지금까지는 어느 집이든 오래 보유하기만 하면 어느 정도 공제를 받을 수 있었지만, 앞으로는 실거주 이력이 없는 나머지 주택들은 매도 시 공제 혜택을 거의 기대하기 어려워지기 때문입니다. 

자녀 학군, 직장 접근성 같은 실생활 요소뿐 아니라, 세제상 유불리까지 함께 고려해서 거주지를 정하시는 게 합리적인 시대가 됐습니다.

⚠️ 반드시 주의하십시오

- 매도 예정 연도에 따라 적용받는 공제율이 크게 달라집니다
- 조정대상지역 다주택자는 이 공제 자체가 여전히 배제됩니다
- 불가피한 미거주 사유는 반드시 객관적 서류로 입증하셔야 합니다

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본인 주택의 실거주 기간을 정확히 계산해보시고, 매도 예정 연도에 따라 적용받을 공제율표를 미리 확인해두세요.

자주 묻는 질문

Q. 지금 20년 보유했는데 2026년에 팔면 어떻게 되나요?
2027년까지는 현행 규정(보유 최대 40%+거주 최대 40%)이 그대로 적용되니, 지금 매도하시면 기존 방식으로 계산됩니다.

Q. 2029년 이후 매도인데 거주기간이 5년뿐이면요?
연 8%씩 5년이면 40% 공제를 받으실 수 있습니다. 10년을 채우셔야 최대 80%가 됩니다.

Q. 다주택자도 거주만 하면 이 공제를 받을 수 있나요?
조정대상지역 다주택자는 개편 이후에도 이 공제 대상에서 제외됩니다. 비조정대상지역이라면 상황이 다를 수 있어 개별 확인이 필요합니다.

Q. 상가나 토지도 똑같이 적용되나요?
아닙니다. 주택 외 자산은 "장기보유소득공제"로 별도 명칭이 부여되며, 기존 보유기간 중심 방식이 유지될 가능성이 높습니다.

Q. 지금부터 실거주를 시작하면 예전 거주기간도 인정되나요?
거주기간은 실제로 거주한 기간을 합산하는 방식이라, 지금부터 거주를 시작하셔도 과거 비거주 기간이 소급 인정되지는 않습니다. 다만 불가피한 사유가 있었다면 최대 3년까지 별도로 인정받으실 수 있습니다.

💰 딱 3줄 요약

1️⃣ 2029년부터 보유공제가 폐지되고 거주기간만 연 8%, 최대 80% 공제받는 구조로 바뀝니다
2️⃣ 공제한도도 2028년 20억, 2029년 10억으로 신설되며, 10년 거주자는 기본공제가 250만→2,500만원으로 확대됩니다
3️⃣ 취학·근무·질병·봉양 등 불가피한 미거주 기간은 최대 3년까지 거주기간으로 인정받을 수 있습니다

📌 관련 글: 일시적2주택 특례 2년 →

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※ 본 글은 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안을 기준으로 작성됐으며, 아직 국회 심의 전 정부안 단계입니다. 최종 확정 내용은 국세청 홈택스를 통해 확인하시기 바랍니다.