실거래가 조사, 나도 대상일까

 "자금조달계획서 제출하라는데, 이거 왜 저한테까지 오는 거지?" 처음 받아보시면 당황스러우실 텐데, 사실 대부분의 서울 거래는 

금액과 무관하게 이 서류를 무조건 내셔야 합니다. 어떤 거래가 조사 대상이 되는지, 그리고 이 서류를 통해 국세청이 정확히 뭘 확인하는지 정리해드립니다.

📋 목차

1. 자금조달계획서, 정확히 누가 내야 할까
2. ★ 국세청은 이 서류로 뭘 확인할까
3. ★ 증빙서류 4종, 미리 준비해두세요

1. 자금조달계획서, 정확히 누가 내야 할까

자금조달계획서(정식 명칭: 주택취득자금 조달 및 입주계획서)는 주택 매수 자금을 어디서 어떻게 마련했는지 항목별로 밝히는 서류입니다. 제출 대상이 헷갈리실 수 있는데, 크게 두 가지 기준으로 나뉩니다.

구분	제출 기준
규제지역(투기과열지구·조정대상지역)	금액 무관, 전 거래 제출
비규제지역	실거래가 6억 원 이상만

★ 지금 서울 25개구 전역과 경기 12개 지역이 규제지역에 해당합니다.

 즉 서울에서 주택을 사시는 분이라면, 소액 거래라 하더라도 예외 없이 자금조달계획서를 제출하셔야 합니다. "우리 집은 그렇게 비싸지 않으니 괜찮겠지"라는 생각은 서울에서는 통하지 않습니다.

한 가지 예외로, 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되어 자금조달계획서 제출 대상인 "주택"에 해당하지 않습니다. 

다만 실제로 주거용으로 사용하고 계셔도, 서류상 분류가 업무시설이면 이 제출 의무 자체가 없다는 점은 알아두시면 좋습니다.

공동명의로 매수하시는 경우도 확인하셔야 할 부분이 있습니다.

공동명의자는 각자 별도로 자금조달계획서를 작성해서 제출해야 합니다.

 지분 비율에 맞춰 자금을 기재하시되, 각자 기재한 금액의 합산이 총 거래가액과 정확히 일치해야 합니다. 부부가 5:5로 공동매수하신다면, 두 분이 각각 절반씩의 자금 출처를 명확히 밝히셔야 하는 거예요.

📌 관련 글: 다운계약 걸리면 이렇게 무섭다 →

★ 2. 국세청은 이 서류로 뭘 확인할까

자금조달계획서를 그냥 형식적인 서류라고 가볍게 여기시면 안 됩니다.

국세청은 여기 기재된 내용을 이미 보유하고 있는 소득·재산 자료와 연계해서 분석하고, 그 과정에서 탈루 혐의가 발견되면 자금출처조사 대상자로 선정하는 방침을 갖고 있습니다.

즉 이 흐름은 이렇게 이어집니다. ① 자금조달계획서 제출 → ② 국세청이 신고소득, 카드사용액, 기존 재산 현황과 대조 → ③ 앞뒤가 안 맞으면 자금출처조사 대상 선정입니다.

 예를 들어 연 소득 3천만 원인 20대 청년이 자금조달계획서에 "본인 예금 5억 원"이라고 기재하셨다면, 이 소득으로 5억 원을 모으는 게 현실적으로 가능한지 국세청이 자동으로 의심하게 되는 구조입니다.

💡 특히 주의하실 항목
증여·차용으로 자금을 마련하셨다고 기재하신 경우, 이 부분이 국세청이 가장 꼼꼼히 들여다보는 항목입니다. 

실제로 증여세를 신고하셨는지, 차용이라면 정말 갚고 계신지가 향후 자금출처조사에서 집중적으로 확인됩니다.

이 서류가 다운계약 문제와도 밀접하게 연결되는 지점이 있습니다. 

만약 실제 거래가보다 낮춰서 신고(다운계약)하셨다면, 자금조달계획서상 기재해야 할 총 필요자금 자체도 함께 줄어들게 됩니다. 

그런데 실제로는 더 많은 자금이 오갔을 텐데 서류상으로는 적게 기재되니, 이 불일치 자체가 국세청 시스템에서 이상 신호로 잡힐 수 있습니다. 

즉 다운계약을 하시면 양도세·취득세 문제뿐 아니라, 자금조달계획서의 정합성까지 함께 무너지면서 발각 위험이 배가되는 셈입니다.

📌 관련 글: 계약금 입금 증빙, 이것만 챙기세요 →

★ 3. 증빙서류 4종, 미리 준비해두세요

자금조달계획서는 작성만으로 끝나지 않고, 자금 유형에 따라 각각의 증빙서류를 함께 요구받으실 수 있습니다. 미리 어떤 서류가 필요한지 알아두시면 훨씬 수월합니다.

1. 예금(자기자금)
잔고증명서 또는 예금잔액증명서를 준비하세요. 계약 시점 기준으로 실제 그 금액이 본인 계좌에 있었다는 걸 증명해야 합니다.

2. 대출
부채증명서 또는 금융거래확인서가 필요합니다. 은행에서 대출 실행 시 자동으로 발급되는 경우가 많으니 잘 보관해두세요.

3. 부동산 처분대금
기존 매매계약서 사본, 또는 전세보증금을 활용하신다면 임대차계약서를 준비하셔야 합니다.

4. 증여·차용
증여라면 증여계약서와 증여세 신고서 사본, 차용이라면 차용증을 준비하셔야 합니다.

💡 실무 참고
매도계약이 아직 이뤄지지 않았거나, 증여·상속·차입 등 자금 조달이 실제로 실행되지 않은 상태라면, 계획 중인 내용을 그대로 기재하시되 미제출 사유서를 함께 제출하시면 됩니다.

 다만 이 경우에도 나중에 실제 거래가 완료된 후에는 국토부나 신고관청이 증빙자료 제출을 요청하면 반드시 응하셔야 합니다.

신고 기한도 놓치지 않으셔야 합니다. 

부동산거래계약 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 하셔야 하고, 자금조달계획서는 신고서 제출 후 25일 이내에 개업 공인중개사에게 제공하거나 매수인이 직접(또는 대리인을 통해) 별도 제출하실 수 있습니다. 

이 기한을 넘기시면 별도의 과태료 대상이 될 수 있으니, 계약 직후부터 미리 서류를 준비해두시는 게 좋습니다.

⚠️ 반드시 주의하십시오

- 서울은 금액과 무관하게 자금조달계획서 제출 대상입니다
- 증여·차용 항목은 국세청이 가장 꼼꼼히 확인합니다
- 신고 기한(30일)과 자금조달계획서 제출(25일)을 놓치지 마세요

📝 오늘 바로 하십시오

매수 계획이 있으시다면, 본인의 자금 출처(예금·대출·증여 등) 구성을 미리 정리해보시고 해당 증빙서류를 준비해두세요.

자주 묻는 질문

Q. 자금조달계획서를 제출 안 하면 어떻게 되나요?
과태료 부과 대상이 되며, 거래 신고 자체가 지연되거나 문제될 수 있습니다.

Q. 오피스텔도 자금조달계획서를 내야 하나요?
아닙니다. 오피스텔은 건축법상 업무시설이라 제출 대상 "주택"에 해당하지 않습니다.

Q. 부모님 도움을 받았는데 증여세를 안 냈다면 어떻게 되나요?
자금출처조사에서 미신고 증여로 확인되면 증여세와 가산세가 함께 부과될 수 있습니다.

Q. 비규제지역인데 6억 미만이면 아예 제출 안 해도 되나요?
네, 비규제지역에서 실거래가 6억 원 미만이면 자금조달계획서 제출 대상이 아닙니다.

Q. 법인이 매수하는 경우도 같은가요?
법인은 별도의 "법인 주택 거래계약 신고서"를 제출해야 하는 등 개인과 다른 절차가 적용됩니다.

💰 딱 3줄 요약

1️⃣ 서울 등 규제지역은 금액과 무관하게, 비규제지역은 6억 원 이상만 자금조달계획서 제출 대상입니다
2️⃣ 국세청이 이 서류를 소득·재산 자료와 연계 분석해 탈루 혐의 발견 시 자금출처조사 대상으로 선정합니다
3️⃣ 예금·대출·처분대금·증여차용, 자금 유형별 증빙서류를 미리 준비해두세요

📌 관련 글: 취득세 양도세 추징 도미노 →

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※ 본 글은 2026년 기준 확인된 정보를 정리한 것으로, 규제지역 지정 현황은 계속 변동될 수 있습니다. 최신 지정 현황은 국토교통부 공고를 통해 확인하시기 바랍니다.