조합설립 동의율 70%, 현금청산 취득세 감면
"동의서 몇 장이 부족해서 몇 년째 조합 설립을 못하고 있어요." 정체된 재개발 구역을 다뤄보신 중개업 실무자라면 한 번쯤 들어보셨을 하소연입니다.
8월 13일 발표에서 재개발 조합설립 동의율이 75%에서 70%로 낮아지면서, 이런 정체 구역들이 실제로 움직일 가능성이 생겼습니다.
정확히 무엇이 바뀌었고, 현금청산 취득세 감면과 어떻게 맞물리는지 실무 관점으로 정리해드립니다.
📋 목차
1. 왜 75%가 그렇게 높은 문턱이었을까
2. ★ 현금청산 취득세 감면, 조건까지 정확히 확인합니다
3. ★ 실무에서 이 변화를 어떻게 활용하실까
1. 왜 75%가 그렇게 높은 문턱이었을까
재개발 조합을 설립하시려면, 지금까지는 토지등소유자의 75% 이상 동의를 받으셔야 했습니다. 재건축(70%)보다 5%포인트 더 높은 기준이었던 이유는, 재개발이 재건축보다 이해관계자가 더 복잡하고 다양하기 때문이었습니다.
문제는 이 5%포인트 차이가 실무에서 정말 크게 체감된다는 점입니다. 대상자가 수백 명, 수천 명에 달하는 대규모 재개발 구역에서는, 5%포인트가 수십 명에서 수백 명의 추가 동의서를 뜻합니다.
연락이 안 되는 소유자, 해외 거주자, 상속 절차가 안 끝난 소유자 같은 "동의를 받기 어려운" 케이스들이 이 몇 %를 못 채우게 만드는 결정적 요인이 되어왔습니다.
💡 이번 개편의 핵심
재개발 조합설립 동의율이 재건축과 같은 70%로 낮아지고, 토지면적 동의율 50% 요건은 그대로 유지됩니다. 공공재개발·재건축의 사업시행자 지정 동의율도 67%에서 60%로 함께 완화됩니다.
서울시가 정부에 지속적으로 건의해온 사항 중 하나가 바로 이 동의율 완화였습니다. 서울시 주택실장이 직접 브리핑에서 밝혔듯, 이 완화가 "정비사업 추진 속도를 높이기 위해 지속적으로 요구해온" 사항이 반영된 결과라는 점에서, 지자체 차원에서도 실효성을 기대하고 있는 부분입니다.
다만 서울시는 동시에 아쉬운 점도 지적했습니다. 조합원 지위양도 제한 완화, 용적률 상향 같은 사업성에 직접 영향을 주는 핵심 규제는 이번 발표에 포함되지 않았다는 겁니다.
즉 이번 완화는 "조합 설립"이라는 초기 단계의 문턱을 낮춘 것이지, 사업 전체의 수익성 구조를 바꾼 건 아니라는 점을 정확히 이해하셔야 합니다.
실무적으로 함께 챙기실 절차 개선도 있습니다. 조합설립인가 신청 전 토지등소유자에게 통보해야 하는 기간이 60일에서 30일로 단축되고,
시공사 선정 시 한 곳만 응찰해 유찰되는 경우의 재입찰 절차도 간소화됩니다. 전자동의·전자총회 결과는 공공기관이 보관하도록 하고, 관련 서비스 업체에 대한 감독 체계도 마련됩니다.
📌 관련 글: 8.13 부동산정책, 중개업 관점 총정리 →
★ 2. 현금청산 취득세 감면, 조건까지 정확히 확인합니다
조합설립 이후 실제 사업이 진행되면서, 조합에 참여하지 않고 현금으로 보상받으시는 현금청산자가 발생합니다. 사업시행자는 사업을 계속 추진하기 위해 이 부동산을 취득해야 하는데, 이 과정에서 발생하는 취득세가 그동안 고스란히 사업비 부담으로 돌아왔습니다.
| 착공 시점 | 취득세 감면 |
|---|---|
| 2027년까지 취득분 | 전액 면제 |
| 2028년 취득분 | 75% 감면 |
★ 이 감면을 받으시려면 반드시 두 가지 조건을 함께 충족하셔야 합니다.
첫째, 대책 발표(2026년 8월 13일) 이후 관리처분인가를 받은 사업장이어야 합니다.
둘째, 부동산 취득일부터 2년 이내에 착공하셔야 합니다. 이미 관리처분인가를 오래전에 받으셨던 사업장이거나, 착공이 2년을 넘겨 지연되는 사업장은 이 감면 대상에서 제외됩니다.
💡 "조기 착공"이라는 정부의 의도를 읽으셔야 합니다
정부는 이 취득세를 낮춰주는 대신 "조기 착공"이라는 조건을 명확히 달았습니다. 세금을 깎아주는 대신 사업자가 착공 시기를 앞당기도록 유도하려는 의도가 선명합니다. 지원 시한이 명확히 설정된 만큼, 사업을 서둘러 착공할수록 혜택이 커지는 구조라는 점을 조합 관계자나 투자자분께 정확히 설명드리셔야 합니다.
여기에 사업성 개선을 위한 또 다른 지원도 함께 이뤄집니다. 용적률 완화에 따라 공급하는 공공기여 임대주택의 인수가격이, 2028년 안에 착공하는 사업장에 한해 기본형건축비의 80%에서 100%로 높아집니다.
조합원 입장에서는 공공에 넘기는 임대주택 값을 더 제대로 받게 되는 셈이니, 실질적인 사업비 부담 완화 효과가 있습니다.
자금 조달 측면에서도 프로젝트파이낸싱(PF) 대출보증 한도를 총사업비의 60%까지 높이는 특례가 2027년까지 연장됩니다. 정비사업 특성상 초기 자금 조달이 사업 속도를 좌우하는 경우가 많은데,
이 보증 확대가 실질적인 도움이 될 수 있습니다. 서울·경기 지역에서는 2027년 안에 착공하는 사업에 PF 대출이자 1%포인트를, 2028년 내 착공 사업에는 0.5%포인트를 지원한다는 내용도 함께 발표됐습니다.
이렇게 여러 인센티브를 한꺼번에 나열해드리면, "그래서 결국 얼마나 유리해지는 건데?"라고 궁금하실 수 있습니다. 정리해서 말씀드리면, 조합원 입장에서는 크게 세 갈래로 부담이 줄어드는 구조입니다.
첫째, 현금청산 과정에서 발생하는 취득세 부담이 줄어드니 사업비 자체가 절감됩니다.
둘째, 공공기여 임대주택을 넘길 때 받는 대가가 늘어나니 사업 수익성이 개선됩니다.
셋째, PF 대출 조달 비용(보증 확대, 이자 지원)이 낮아지니 자금 조달 단계의 부담도 줄어듭니다.
이 세 가지가 동시에 작동하면, 단순히 취득세 하나만 감면됐을 때보다 훨씬 큰 폭의 사업성 개선 효과를 기대하실 수 있습니다.
📌 관련 글: 다가구 4층+임대사업자 LTV 허용 →
★ 3. 실무에서 이 변화를 어떻게 활용하실까
지금까지 살펴본 내용을, 실제 중개 실무에서 어떻게 적용하실지 정리해드리겠습니다.
담당하시는 재개발 구역이 정체 상태였다면
동의율 완화가 실제로 그 구역의 조합설립에 영향을 줄 수 있는지 확인해보셔야 합니다. 부족한 동의율이 정확히 몇 %였는지, 이번 완화(5%포인트)로 채워질 수 있는 수준인지 조합 추진위 측에 문의해보시는 게 첫걸음입니다.
현금청산 관련 매물을 다루신다면
매도자(현금청산 대상자)와 매수자(사업시행자) 양측 모두에게, 이 취득세 감면이 "관리처분인가 시점"과 "착공 시점"이라는 두 가지 조건에 걸려있다는 걸 정확히 안내하셔야 합니다. 조건을 놓치시면 예상했던 절세 효과를 못 받으실 수 있습니다.
💡 고객 상담 시 체크리스트
① 해당 구역의 현재 동의율이 몇 %인지
② 관리처분인가를 이미 받았는지, 앞으로 받을 예정인지
③ 착공 목표 시점이 2년 이내로 설정되어 있는지
④ 아직 법 개정 전이라 시행 시점이 유동적이라는 점을 안내했는지
이 네 가지를 확인하시면, 고객분께 정확하고 책임감 있는 상담을 제공하실 수 있습니다.
아직 법 개정 전이라는 점을 꼭 기억하셔야 합니다. 국토부는 이 조합설립 동의율 완화를 의원입법 형태로 추진하고 있고, 9월경 발의를 검토하고 있는 것으로 알려져 있습니다.
즉 발표는 됐지만 아직 정식으로 시행된 법이 아니라는 점을, 고객분께 상담해드리실 때 반드시 함께 안내하셔야 합니다. "곧 시행됩니다"라고 확정적으로 말씀드리시기보다, "정부가 발표했고 법 개정이 진행 중입니다"라는 정확한 표현을 쓰시는 게 안전합니다.
다만 긍정적인 신호도 있습니다. 이미 국회에 비슷한 취지의 법안(재개발 조합설립동의율 완화 관련 도시정비법 개정안)이 발의되어 있던 상황에서, 정부가 이번 발표로 사실상 이 방향에 찬성표를 던졌다는 분석이 나오고 있습니다.
정부와 국회가 같은 방향을 보고 있다는 점에서, 법 개정 속도가 예상보다 빠를 가능성도 열려 있습니다.
이런 정책 발표 이후 흔히 나타나는 패턴도 함께 알아두시면 실무에 도움이 됩니다. 정책 발표 직후에는 "이제 곧 우리 구역도 움직이겠다"는 기대감에 매물 문의가 몰리는 경우가 많습니다.
하지만 실제 법 개정과 조합설립까지는 시차가 있기 마련이라, 이 기대감이 실제 거래로 이어지기까지는 몇 달에서 1년 가까이 걸릴 수 있습니다.
이 시차를 정확히 알고 계신 중개업 실무자가, 성급한 매수 문의 고객에게는 신중함을, 장기적으로 지켜보시려는 고객에게는 확신을 드릴 수 있는 위치에 서게 됩니다.
⚠️ 반드시 주의하십시오
- 동의율 완화는 아직 법 개정 전 단계입니다
- 취득세 감면은 관리처분인가 시점과 착공 시점, 두 조건을 모두 충족해야 합니다
- 조합원 지위양도 제한, 용적률 같은 핵심 사업성 규제는 이번 발표에 빠져 있습니다
📝 오늘 바로 하십시오
담당하고 계신 재개발 구역의 현재 동의율과 관리처분인가 진행 상황을 확인해서, 이번 완화가 실질적인 도움이 되는지 미리 점검해보시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
Q. 이미 조합설립인가를 받은 구역도 소급 적용됩니까?
동의율 완화는 앞으로 조합을 설립하는 구역에 적용되는 것이 원칙이라, 이미 설립된 조합에는 해당하지 않을 가능성이 높습니다.
Q. 재건축은 동의율이 그대로입니까?
네, 재건축의 조합설립 동의율(70%)은 이번 발표에서 변동이 없고, 재개발이 재건축과 같은 수준으로 낮아진 것입니다.
Q. 법 개정은 언제쯤 완료될 것으로 예상됩니까?
국토부가 9월 의원입법 발의를 검토 중인 것으로 알려졌으나, 정확한 시행 시점은 국회 심의 절차에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 공공재개발과 민간재개발의 동의율이 다릅니까?
네, 조합설립은 70%, 공공재개발·재건축의 사업시행자 지정은 60%로 각각 다르게 적용됩니다.
Q. 현금청산자 본인도 취득세 감면을 받습니까?
이 감면은 부동산을 취득하는 사업시행자에게 적용되는 것으로, 현금청산자(매도자) 본인에게 직접 적용되는 감면은 아닙니다.
💰 딱 3줄 요약
1️⃣ 재개발 조합설립 동의율이 75%에서 70%로 낮아져 정체 구역들이 움직일 가능성이 생겼습니다
2️⃣ 현금청산 취득세 감면은 관리처분인가 시점과 2년 이내 착공이라는 두 조건을 모두 충족해야 합니다
3️⃣ 아직 법 개정 전 단계이니, 고객 상담 시 확정적 표현보다 정확한 진행 상황을 안내하세요
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※ 본 글은 2026년 8월 13일 발표 및 관련 보도를 기준으로 작성됐으며, 법 개정 진행 상황에 따라 세부 내용이 달라질 수 있습니다. 최신 정보는 국토교통부 공고를 통해 확인하시기 바랍니다.
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