【연말정산】 기금대출·사인간 차입, 공제되는 대출은?
은행 대출만 공제될까요. 주택도시기금 대출, 개인에게 빌린 돈, 회사 지원 전세자금, 대환대출까지 전세 공제 대상 대출을 종류별로 정리했습니다.
전세 보증금을 마련하는 방법은 은행 전세자금대출 하나만이 아닙니다. 주택도시기금에서 빌리는 대출도 있고, 회사가 복지로 지원해 주는 전세자금도 있으며, 형편에 따라 지인이나 친척에게 돈을 빌려 보증금을 맞추는 경우도 있습니다.
그런데 연말정산에서 전세대출 공제를 받으려면 이 중 어떤 대출이 대상인지를 먼저 확인해야 합니다. 같은 이자를 내고 있어도 대출 종류에 따라 공제가 되기도 하고 안 되기도 하기 때문입니다.
예를 들어 은행 대출은 대상이지만 회사 지원 대출은 제외되고, 개인에게 빌린 돈은 이자율과 시기, 소득 요건을 갖췄을 때만 인정되는 것으로 안내됩니다.
한도를 채워 연 400만원을 공제받을 수 있는 분이 24% 세율 구간이라면 지방소득세를 포함해 약 105만 6천원이 달린 문제이니 종류별 차이를 정확히 아는 것이 중요합니다.
또 최근에는 대환대출로 갈아타는 분이 늘고 있어서 갈아타도 공제가 이어지는지도 함께 확인하셔야 합니다.
이번 글에서는 공제 대상이 되는 대출과 아닌 대출을 종류별로 정리하고, 개인 간 차입의 조건과 대환대출의 유의점을 짚어 드리겠습니다. 시리즈 3부의 세 번째 연관 글입니다.
- 1. 금융기관과 주택도시기금 대출, 기본 대상입니다
- ★ 2. 사인간 차입, 이자율과 소득 요건이 까다롭습니다
- ★ 3. 제외 대출과 대환대출, 이런 점을 확인하세요
📊 전세 공제 대상 대출을 종류별로 한눈에 정리했습니다
| 대출 종류 | 공제 대상 여부 | 확인 포인트 |
|---|---|---|
| 은행·저축은행·보험사 대출 | 대상으로 안내됨 | 임대인 계좌 직접 입금 필요 |
| 주택도시기금 대출 | 대상으로 안내됨 | 세부 요건은 기금 안내 확인 |
| 개인 간 차입 | 조건 충족 시만 대상 | 총급여 5천만원 이하, 입주 전후 1개월, 이자율 요건 |
| 회사 지원 전세자금 | 제외로 안내됨 | 복지 차원 지원 대출은 대상 아님 |
| 대환대출 | 조건부 대상으로 안내됨 | 기존 대출 요건 충족과 계속 거주 필요 |
1. 금융기관과 주택도시기금 대출, 기본 대상입니다
가장 기본이 되는 대출은 금융기관에서 받은 전세자금대출입니다. 은행, 저축은행, 보험회사 같은 금융기관의 대출이 대상이 되는 것으로 안내되고, 주택도시기금에서 빌린 대출도 포함되는 것으로 안내됩니다.
전세자금대출 상품 이름은 은행마다 다르지만 용도가 전세 보증금 마련이고 금융기관이 취급했다면 공제 대상이 되는 경우가 일반적입니다. 다만 상품 이름만으로 판단하지 마시고, 대출 실행 방식과 입금 경로가 요건에 맞는지를 함께 확인하셔야 합니다.
내가 받은 전세 자금이 어떤 종류인지는 대출약정서의 상품명과 대출 용도 항목에서 확인할 수 있습니다. 은행 앱의 대출 상세 화면에도 상품명과 용도가 표시되는 경우가 많습니다.
상품명에 전세, 임차, 보증금 같은 표현이 있고 용도가 임차보증금으로 되어 있다면 일반적으로 대상 대출입니다.
반대로 일반 신용대출이나 마이너스통장은 용도 구분이 없어서 보증금에 썼더라도 공제 근거로 삼기 어려울 수 있으니, 가능하면 처음부터 전세자금 용도로 취급되는 상품을 이용하시는 것이 연말정산 측면에서 안전합니다.
금융기관 대출의 공제 가능성입니다 (세부 기준은 개정될 수 있습니다)
| 대출 종류 | 공제 대상 | 함께 확인할 것 |
|---|---|---|
| 시중은행 전세자금대출 | 대상으로 안내됨 | 임대인 계좌 직접 입금 여부 |
| 저축은행·보험사 전세대출 | 대상으로 안내됨 | 금융기관 취급 여부, 대출 용도 |
| 주택도시기금 전세대출 | 대상으로 안내됨 | 기금 대출 요건과 시기 요건 적용 여부 확인 |
| 신용대출을 보증금에 사용 | 용도 증빙이 어려워 대상 아님 가능성 | 전세자금 용도로 취급되었는지 확인 |
주택도시기금 대출은 금리가 낮은 정책 상품이어서 이용하시는 분이 많은데, 이 대출에도 같은 시기 요건이 적용되는지에 대해서는 자료마다 설명이 다릅니다.
대출 실행일과 입주 또는 전입일의 간격을 기준으로 요건을 확인하고, 정확한 기준은 취급 은행이나 국세상담센터(126)에서 확인하시는 것이 안전합니다.
또 한 가지, 전세 계약 갱신이나 보증금 증액 때 받는 추가 대출도 요건을 따로 확인해야 하는 경우가 있습니다.
금융기관 대출은 기본 대상이지만, 대출금이 임대인에게 직접 갔는지가 핵심입니다.
★ 2. 사인간 차입, 이자율과 소득 요건이 까다롭습니다
형편상 은행이 아닌 개인에게 돈을 빌려 보증금을 맞추는 경우도 있습니다. 이 경우에도 공제를 받을 수 있는 경우가 있는 것으로 안내되지만 조건이 까다롭습니다.
안내 자료에는 총급여 5천만원 이하인 근로자가, 입주일 전후 1개월 이내에, 정해진 이자율 이상으로 빌려야 한다는 내용이 나옵니다.
여기서 이자율 요건은 연 3.5% 이상으로 안내되는 자료가 있으나 개정될 수 있으니 확인이 필요합니다. 대부업자에게 빌리는 것이 아니라 개인 간 거래여야 한다는 점도 함께 안내됩니다.
개인 간 차입은 금액이 크지 않은 경우가 많아 절세 효과도 크지 않을 수 있습니다. 예를 들어 5천만원을 연 3.5%로 빌렸다면 연 이자는 175만원이고 40%인 70만원이 소득공제됩니다.
15% 세율 구간이라면 지방소득세를 포함해도 약 11만 6천원이 줄어드는 정도입니다. 반면 계약서 작성과 이자 이체 증빙, 금액에 따른 증여 문제 검토 같은 절차 부담은 적지 않으므로,
공제만을 위해 개인 간 차입을 선택하기보다 전체 자금 계획 안에서 판단하시는 것이 좋습니다.
개인 간 차입 공제 요건 정리입니다 (기준은 개정될 수 있습니다)
| 확인 항목 | 안내되는 기준 | 준비할 것 |
|---|---|---|
| 소득 | 총급여 5천만원 이하 근로자 | 원천징수영수증 |
| 시기 | 입주일 전후 1개월 이내 | 차입 일자와 전입 일자 대조 |
| 이자율 | 연 3.5% 이상으로 안내됨 | 금전소비대차계약서의 이자율 |
| 증빙 | 차입금 계약서, 이자 지급 영수증, 계좌이체 확인증 | 이체 내역 보관 |
개인 간 차입은 증빙이 가장 중요합니다. 돈을 빌린 날짜, 금액, 이자율, 갚는 방법이 적힌 금전소비대차계약서를 작성하고, 이자는 반드시 계좌이체로 지급해서 이체 내역을 남겨야 합니다.
현금으로 주고받으면 공제를 받을 때 입증이 어렵습니다. 또 친척이나 지인에게 빌린 경우 세법상 증여로 보이지 않도록 이자 지급 사실과 원금 상환 계획을 분명히 해 두는 것이 좋습니다.
이 부분은 개별 사정에 따라 판단이 달라질 수 있어 세무 전문가와 상담해 보시기를 권합니다.
상담을 하다 보면 "부모님께 빌렸는데 이자는 안 드려도 되느냐"는 질문을 받습니다. 공제를 받으려면 이자를 실제로 지급하고 증빙해야 하는데, 가족 간 거래는 증여로 오해받을 소지가 있어서 계약서와 이체 내역을 꼼꼼히 남기는 것이 중요합니다. 어려운 경우에는 미리 세무 전문가와 상의하시기 바랍니다.
★ 3. 제외 대출과 대환대출, 이런 점을 확인하세요
공제 대상에서 제외되는 대출도 알아 두셔야 합니다. 대표적인 것이 회사에서 복지 차원으로 지원해 주는 전세자금입니다. 회사가 직접 빌려주거나 이자를 보조해 주는 방식의 지원은 금융기관 대출과 성격이 달라 공제 대상이 아닌 것으로 안내됩니다.
또 보증금 마련이 아니라 생활비나 투자 목적으로 받은 대출은 전세자금대출이 아니므로 대상이 아닙니다. 다만 회사 지원 중 일부가 은행 대출과 결합된 구조라면 어느 부분이 대상인지 나누어 확인해야 합니다.
대환대출은 기존 대출을 새 대출로 상환하는 순서가 중요합니다. 새 대출금이 기존 은행으로 직접 들어가 상환되는 구조라면 대출금이 내 계좌를 거치지 않으므로 입금 경로 요건을 지키기 쉽습니다.
반면 내 계좌로 받은 뒤 직접 갚는 방식은 요건을 놓치기 쉽습니다. 갈아탈 때는 새 은행에 기존 대출 상환 방식을 확인하고, 대환 전후의 상환증명서와 대출 실행 내역을 모두 보관해 두시기 바랍니다.
공제에서 제외되거나 확인이 필요한 대출입니다
| 대출 종류 | 공제 대상 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 회사가 직접 지원하는 전세자금 | 대상 아님으로 안내됨 | 복지 차원 지원은 제외 |
| 생활비·투자 목적 대출 | 대상 아님 | 전세 보증금 용도가 아님 |
| 대부업자 차입 | 대상 아님으로 안내됨 | 개인 간 차입과 구분 |
| 은행 대출 중 일부를 회사가 이자 보조 | 보조받은 이자 부분은 확인 필요 | 본인 부담 이자만 대상일 수 있음 |
대환대출에 대해서도 알아 두시기 바랍니다. 금리가 낮은 상품으로 갈아타는 분이 늘고 있는데, 안내 자료에 따르면 최근에는 대환대출도 공제 대상에 포함된다는 설명이 나옵니다.
다만 기존 대출이 요건을 충족했어야 하고, 갈아탄 뒤에도 같은 주택에 계속 거주해야 하는 등 조건이 붙는 것으로 안내됩니다.
갈아타기 전에 은행과 국세상담센터(126)에서 내 상황에서 공제가 유지되는지 확인해 보시고, 대환 전후의 상환증명서를 모두 보관해 두시기 바랍니다.
대환대출 전에 확인할 항목입니다
| 확인 항목 | 내용 | 확인처 |
|---|---|---|
| 기존 대출 요건 | 기존 전세대출이 공제 요건을 충족했는가 | 기존 대출약정서 |
| 거주 유지 | 대환 후에도 같은 주택에 거주하는가 | 전입신고 내역 |
| 입금 경로 | 새 대출이 기존 대출을 직접 상환하는 구조인가 | 대환 실행 내역 |
| 증빙 보관 | 대환 전후 상환증명서 | 각 은행 발급 |
정리하면 은행과 기금 대출은 기본 대상이고, 개인 간 차입은 조건을 모두 갖추면 대상이며, 회사 지원 전세자금은 제외됩니다. 대환대출은 조건부로 안내되니 갈아타기 전에 확인하시기 바랍니다.
⚠️ 대출 종류별 공제 대상 여부와 사인간 차입 요건, 대환대출 적용 시기는 개정될 수 있습니다. 대출 전에 국세상담센터(126)와 취급 금융기관에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
📝 지금 바로 점검해 보십시오
내가 받은 전세 자금이 어느 종류인지 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 은행이나 기금 대출이면 입금 경로를, 개인 간 차입이면 계약서와 이자 이체 내역을, 회사 지원이면 일부가 은행 대출인지를 확인하세요.
자주 묻는 질문입니다
Q. 주택도시기금 전세대출도 공제됩니까
A. 주택도시기금에서 빌린 대출도 공제 대상에 포함되는 것으로 안내됩니다. 다만 시기 요건 적용 방식은 자료마다 달라 취급 은행이나 국세상담센터(126)에서 확인하시기 바랍니다.
Q. 지인에게 빌린 돈도 공제됩니까
A. 개인 간 차입은 총급여 5천만원 이하 근로자가 입주일 전후 1개월 이내에 정해진 이자율 이상으로 빌린 경우 등 조건을 갖추면 대상이 될 수 있는 것으로 안내됩니다. 증빙을 꼼꼼히 남기시기 바랍니다.
Q. 회사에서 전세자금을 지원받았는데 공제됩니까
A. 회사가 직접 지원하는 전세자금은 공제 대상에서 제외되는 것으로 안내됩니다. 은행 대출과 결합된 구조라면 대상 부분을 따로 확인하시기 바랍니다.
Q. 전세대출을 다른 은행으로 갈아탔습니다. 공제가 이어집니까
A. 기존 대출이 요건을 충족했고 같은 주택에 계속 거주하는 등 조건을 갖추면 대환대출도 공제 대상이 되는 것으로 안내됩니다. 갈아타기 전에 확인하시기 바랍니다.
Q. 신용대출로 보증금을 마련했습니다. 이자도 공제됩니까
A. 전세자금 용도로 취급된 대출이 아니라면 용도를 증명하기 어려워 공제가 어려울 수 있습니다. 대출 용도를 은행에 확인하시기 바랍니다.
딱 3줄 요약입니다
1️⃣ 은행과 주택도시기금 등 금융기관 대출이 기본 대상이며 대출금이 임대인 계좌로 직접 입금되어야 합니다.
2️⃣ 개인 간 차입은 총급여 5천만원 이하, 입주 전후 1개월, 이자율 요건 등을 갖추고 계약서와 이체 내역을 남겨야 합니다.
3️⃣ 회사 지원 전세자금은 제외되고 대환대출은 조건부로 안내되니 갈아타기 전에 확인하시기 바랍니다.
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일반적인 정보 제공 목적의 글이며, 개인 상황에 따라 요건과 한도가 달라질 수 있습니다. 정확한 내용은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
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