【연말정산】 전세대출 갚은 돈의 40%, 최대 400만원 공제

 전세대출 이자만 내는 줄 알았는데 세금까지 줄여 줍니다. 원금과 이자를 합한 상환액의 40%, 연 400만원까지 소득공제되는 구조를 한번에 정리했습니다.

전세로 살면서 대출 이자를 꼬박꼬박 내고 계신데, 그 돈이 연말정산에서 세금을 줄여 준다는 사실을 모르고 지나가는 분이 많습니다.

 주택담보대출 이자 공제는 비교적 널리 알려져 있지만, 전세대출 공제는 집을 산 사람이 아니라 집을 빌린 세입자가 받는 공제여서 상대적으로 덜 알려져 있습니다. 

이 공제는 주택임차차입금, 즉 전세자금대출의 원리금 상환액의 40%를 소득에서 빼 주는 제도이고, 원금과 이자를 모두 포함하며 연 한도는 400만원입니다.

 연 상환액이 1,000만원이라면 400만원이 소득공제되고, 세율 24% 구간이라면 지방소득세를 포함해 약 105만 6천원의 세금이 줄어듭니다.

 그런데 이 공제는 무주택 세대주여야 하고, 대출금이 임대인 계좌로 바로 들어가야 하는 등 조건이 있어서 모르고 지나치거나 조건을 어겨 공제를 놓치는 경우가 적지 않습니다.

이번 글에서는 전세대출 원리금 상환액 공제가 어떤 구조인지, 공제금액과 절세액은 어떻게 계산하는지, 청약통장 공제와는 한도를 어떻게 나누는지를 큰 그림부터 정리해 드리겠습니다.

 연말정산 주택공제 시리즈 3부의 첫 번째 글이며, 세부 요건과 서류는 연관 글에서 이어서 다루겠습니다.

🔔 연말정산 주택공제 시리즈 전체를 한눈에 보고 싶으십니까?

시리즈 전체 글 보러가기 →

이 글에서 확인할 내용입니다

• 1. 어떤 공제인가, 집을 산 사람이 아니라 빌린 사람의 공제입니다
• ★ 2. 얼마나 줄어드나, 상환액별 공제액과 절세액을 계산합니다
• ★ 3. 누가 받나, 요건 개요와 청약저축 합산 한도입니다

📊 전세대출 원리금 상환액 공제를 한눈에 정리했습니다

항목	내용	핵심 포인트
공제 대상	주택임차차입금(전세자금대출)의 원리금 상환액	원금과 이자를 모두 포함합니다
공제율	상환액의 40%	소득공제 방식입니다
연 한도	400만원	청약저축 공제와 합산해 적용되는 것으로 안내됩니다
대상자	12월 31일 기준 무주택 세대주 근로자	세대주가 공제를 안 받으면 세대원도 가능한 것으로 안내됨
필수 조건	전용 85㎡ 이하 주택, 대출금 임대인 계좌 직접 입금	조건을 어기면 공제가 안 될 수 있습니다

1. 어떤 공제인가, 집을 산 사람이 아니라 빌린 사람의 공제입니다

연말정산 주택 관련 공제는 집을 산 사람과 집을 빌린 사람으로 나뉩니다. 시리즈 1부에서 다룬 장기주택저당차입금 이자 공제는 집을 사면서 받은 주택담보대출의 이자를 공제하는 제도이고, 

이번 글의 주택임차차입금 원리금 상환액 공제는 전세로 집을 빌리면서 받은 대출을 갚은 돈을 공제하는 제도입니다. 

즉 같은 주택 관련 공제라도 소유자는 앞의 공제를, 세입자는 뒤의 공제를 보게 됩니다. 이 구분만 알아도 내가 어느 공제를 확인해야 하는지가 분명해집니다.

공제 대상은 대출을 받은 시점이 아니라 해당 연도에 실제로 갚은 금액입니다. 그래서 7월에 전세대출을 실행했다면 

첫해에는 6개월치 이자만 상환액에 잡히고, 다음 해부터 12개월치가 잡힙니다. 연도별로 상환액이 달라지는 만큼 한도에 닿는지도 해마다 달라질 수 있으므로, 

대출 실행 월과 금리 변동을 함께 고려해 연간 상환액을 계산해 보시는 것이 좋습니다. 월세로 사는 경우에는 월세 세액공제라는 별도 제도가 있어 요건과 공제율이 다르니 해당 글에서 따로 확인하시기 바랍니다.

두 공제의 차이를 비교했습니다 (한도와 요건은 개정될 수 있습니다)

구분	주택담보대출 이자 공제(시리즈 1)	전세대출 원리금 공제(이번 시리즈)
누구의 공제인가	집을 산 소유자	집을 빌린 세입자
대상 대출	장기주택저당차입금	주택임차차입금(전세자금대출 등)
공제 대상	이자 상환액	원금과 이자 상환액
공제율	한도 안에서 이자 전액 공제	40% 소득공제
연 한도	대출 조건에 따라 600만~2,000만원	400만원

공제금액의 계산 방식도 다릅니다. 주택담보대출 이자 공제는 이자 상환액을 한도 안에서 그대로 공제하지만, 전세대출 공제는 상환액에 40%를 곱한 금액을 공제합니다. 

또 한 가지 눈여겨볼 점은 이자뿐 아니라 원금 상환액도 공제 대상에 포함된다는 점입니다. 다만 전세대출은 만기에 원금을 한 번에 갚는 만기일시상환 방식이 많아서,

 실제로는 해마다 이자만 공제 대상이 되는 경우가 많습니다. 중도에 원금을 갚았다면 그 부분이 상환증명서에 어떻게 표시되는지 확인해 보시기 바랍니다.

전세대출 공제는 상환액의 40%를 소득에서 빼 주는 공제이고, 연 한도는 400만원입니다.

★ 2. 얼마나 줄어드나, 상환액별 공제액과 절세액을 계산합니다

계산은 두 단계입니다. 먼저 한 해 동안 갚은 원리금에 40%를 곱해 소득공제액을 구하고, 다음으로 그 금액에 내 세율을 곱해 줄어드는 세금을 구합니다. 

소득공제액이 연 400만원을 넘으면 400만원까지만 인정됩니다. 따라서 상환액이 연 1,000만원이면 한도를 정확히 채우고, 그 이상은 공제에 반영되지 않습니다.

공제액은 소득세가 줄어드는 것이 아니라 세금을 계산하는 기준인 소득이 줄어드는 것이라는 점도 기억해 두시기 바랍니다. 

그래서 연말정산 결과에서 전세대출 공제만 따로 환급액으로 표시되지 않고, 다른 공제와 합쳐져 최종 결정세액이 계산됩니다. 

이미 원천징수로 낸 세금이 결정세액보다 많으면 환급이 되고, 적으면 추가 납부가 생기는 구조입니다. 전세대출 공제를 넣었을 때와 뺐을 때의 결정세액 차이가 이 공제의 실제 효과이므로, 모의계산으로 비교해 보시면 체감하기 쉽습니다.

연 상환액별 소득공제액입니다 (원리금 합계 기준)

연 상환액	40% 소득공제액	한도 적용 후	비고
500만원	200만원	200만원	한도 여유 있음
800만원	320만원	320만원	한도 여유 있음
1,000만원	400만원	400만원	한도를 채우는 구간
1,200만원	480만원	400만원	초과분 80만원은 인정되지 않음

소득공제액이 정해지면 세율을 곱합니다. 같은 소득공제액이라도 세율이 높은 사람일수록 줄어드는 세금이 큽니다. 

아래 표는 소득공제액이 400만원, 즉 한도를 채웠을 때 세율별 절세액입니다. 지방소득세는 소득세의 10%로 계산했습니다.

소득공제액 400만원 기준 세율별 절세액입니다

내 세율	소득세 감소	지방소득세 포함 감소
6%	24만원	약 26만 4천원
15%	60만원	약 66만원
24%	96만원	약 105만 6천원
35%	140만원	약 154만원

상담을 해 보면 "전세대출은 이자만 갚는데 무슨 공제가 되느냐"고 하시는 분이 많습니다. 이자도 상환액이어서 40%가 공제 대상이 됩니다. 예를 들어 전세대출 2억원에 연 4% 이자를 낸다면 연 이자가 800만원이고, 40%인 320만원이 소득공제됩니다.

  24% 세율 구간이라면 지방소득세를 포함해 약 84만 5천원의 세금이 줄어드는 셈입니다. 이 금액은 가정이고, 실제 결과는 개인별로 달라집니다.

이 계산에서 주의할 점은 소득공제는 환급액이 아니라는 점입니다. 소득공제액 400만원이 그대로 돌아오는 것이 아니라 내 과세 소득에서 400만원이 빠지는 것이고, 

줄어드는 세금은 세율에 따라 달라집니다. 또한 다른 공제와 합쳐서 결정세액이 계산되기 때문에, 연말정산 결과에서 체감하는 금액은 위 표와 조금 다를 수 있습니다.

★ 3. 누가 받나, 요건 개요와 청약저축 합산 한도입니다

이 공제를 받으려면 크게 세 가지를 갖춰야 합니다. 

첫째, 12월 31일 현재 무주택 세대주인 근로소득자여야 합니다. 세대주가 이 공제나 다른 주택자금 공제를 받지 않는 경우 세대원인 근로자가 받을 수 있다고 안내되는 자료도 있습니다. 

둘째, 빌린 주택이 국민주택규모, 즉 전용면적 85㎡ 이하여야 하고, 주거용 오피스텔도 대상이 될 수 있는 것으로 안내됩니다.

 셋째, 대출은 금융기관에서 받고 대출금이 임대인 계좌로 직접 입금되어야 합니다. 세부 요건은 연관 글에서 따로 다루니 여기서는 개요만 확인하시기 바랍니다.

전세대출 공제 요건 개요입니다 (정확한 기준은 개정과 가입 시기에 따라 다릅니다)

요건	기준	확인 방법
세대	12월 31일 현재 무주택 세대주	주민등록등본
주택	전용 85㎡ 이하 (읍·면은 100㎡ 이하로 안내됨)	임대차계약서, 건축물대장
대출	금융기관 대출, 임대인 계좌로 직접 입금	이체 경로 확인 필요
차입 시기	입주일·전입일 전후 3개월 이내로 안내됨	대출 실행일과 전입일 대조

한도와 관련해서는 청약통장 공제와의 관계를 알아 두셔야 합니다. 안내되는 바로는 주택마련저축(청약통장) 공제와 전세대출 공제를 합산해 연 400만원 한도를 적용합니다.

 예를 들어 청약통장 공제로 120만원을 받았다면 전세대출 공제는 280만원까지 받을 수 있다는 뜻입니다. 

과거 자료에는 합산 한도가 300만원으로 적힌 곳도 있으니, 적용 기준은 귀속연도에 맞춰 국세상담센터(126)에서 확인하시기 바랍니다.

청약통장 공제와 전세대출 공제의 합산 한도 예시입니다 (한도는 개정될 수 있습니다)

청약통장 공제	전세대출 공제 가능 최대	합산 한도
0원	400만원	400만원
120만원	280만원	400만원
200만원	200만원	400만원

월세로 사는 경우에는 이 공제가 아니라 월세 세액공제를 확인하셔야 합니다. 전세대출 공제와 월세 세액공제를 같이 받을 수 있는지는 자료마다 안내가 엇갈리므로, 해당하는 분은 국세상담센터(126)에서 중복 적용 여부를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

⚠️ 전세대출 공제의 요건과 합산 한도는 개정될 수 있고 귀속연도에 따라 적용 기준이 달라질 수 있습니다. 신청 전에는 국세청 홈택스나 국세상담센터(126)에서 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.

📝 지금 바로 점검해 보십시오

올해 갚은 전세대출 원리금 합계를 확인해 보시기 바랍니다. 그다음 12월 31일 기준 무주택 세대주인지, 대출금이 임대인 계좌로 직접 들어갔는지, 청약통장 공제를 함께 받는지를 확인하세요. 이 세 가지만 확인해도 공제 가능 여부와 한도를 대략 가늠할 수 있습니다.

자주 묻는 질문입니다

Q. 전세대출은 이자만 내는데도 공제가 됩니까

A. 상환액에 이자가 포함되므로 이자 상환액의 40%가 소득공제 대상이 되는 것으로 안내됩니다. 원금을 갚은 경우에는 원금도 포함됩니다.

Q. 공제 한도 400만원은 어떻게 채웁니까

A. 40%를 곱한 소득공제액이 400만원이 되려면 연 상환액이 1,000만원이어야 합니다. 상환액이 그보다 적으면 40% 만큼만 공제됩니다.

Q. 청약통장 공제를 받고 있으면 전세대출 공제가 줄어듭니까

A. 두 공제를 합산해 연 400만원 한도를 적용하는 것으로 안내됩니다. 청약통장 공제를 120만원 받았다면 전세대출 공제는 280만원까지 받을 수 있습니다.

Q. 집을 산 사람도 이 공제를 받을 수 있습니까

A. 이 공제는 집을 빌린 사람의 공제입니다. 집을 사서 주택담보대출을 받은 경우에는 장기주택저당차입금 이자 공제를 확인하셔야 합니다.

Q. 월세로 살면 어떤 공제를 봐야 합니까

A. 월세는 월세 세액공제를 확인해야 합니다. 전세대출 공제와 같이 받을 수 있는지는 안내가 엇갈리므로 국세상담센터(126)에서 확인하시기 바랍니다.

딱 3줄 요약입니다

1️⃣ 전세대출 공제는 집을 빌린 세입자가 받는 공제로, 원금과 이자를 합한 상환액의 40%를 소득공제하며 연 한도는 400만원입니다.

2️⃣ 연 상환액 1,000만원이면 한도를 채우고, 24% 세율 구간이면 지방소득세를 포함해 약 105만 6천원이 줄어듭니다.

3️⃣ 무주택 세대주, 전용 85㎡ 이하, 임대인 계좌 직접 입금이 핵심이며 청약통장 공제와 합산해 한도가 적용됩니다.

📌 관련 글: 【연말정산】 전세대출 공제 요건, 면적과 입금 방식 확인

---

일반적인 정보 제공 목적의 글이며, 개인 상황에 따라 요건과 한도가 달라질 수 있습니다. 정확한 내용은 국세청 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다.