고가주택 장기거주공제, 한도가 생겼습니다

"고가주택 장기보유특별공제, 최대 80%까지 받을 수 있다던데 이것도 바뀌나요?" 지금까지는 12억 원을 초과하는 고가주택도, 오래 보유·거주하시면 양도차익의 최대 80%까지 공제받으실 수 있었습니다. 

그런데 이번 개편으로, 이 공제액 자체에 처음으로 "한도"라는 상한선이 생깁니다. 정확히 얼마까지 공제받으실 수 있는지, 실제 계산으로 정리해드립니다.

📋 목차

1. 지금까지는 왜 "한도"가 없었을까
2. ★ 새로 생기는 두 가지 한도, 정확히 확인합니다
3. ★ 실제 계산으로 얼마나 영향받는지 확인합니다

1. 지금까지는 왜 "한도"가 없었을까

먼저 이 제도의 원래 구조부터 짚어드릴게요. 1세대1주택 고가주택(양도가액 12억 원 초과)을 파실 때,

양도차익 중 12억 원 초과 비중에 해당하는 부분에 대해서만 장기보유특별공제(개편 후 명칭: 장기거주 소득공제)가 적용됩니다.

 보유기간에 따른 공제율과 거주기간에 따른 공제율을 합산하면, 최장 15년 이상 보유·거주하신 경우 최대 80%까지 공제받으실 수 있는 구조였어요.

지금까지는 이 공제율(퍼센트)만 정해져 있었지, 공제받으실 수 있는 "금액" 자체에는 상한선이 없었습니다. 즉 양도차익이 아무리 크시더라도, 15년 이상 거주하셨다면 그 80%를 그대로 공제받으실 수 있었던 거예요.

 초고가주택을 오래 보유·거주하신 소수의 분들은, 이 구조 덕분에 수억 원 단위의 공제를 받으실 수 있었습니다.

💡 이번 개편의 핵심
소득세법 제95조 제6항에 새로운 단서가 신설되어, 이제는 공제율(%)뿐 아니라 공제받으실 수 있는 절대 금액 자체에 한도가 생깁니다. "공제수준 합리화를 통한 과세형평 제고"가 개정 이유로 명시되어 있는데, 쉽게 말해 초고가주택 보유자에게 지나치게 큰 공제가 몰리는 걸 막겠다는 취지입니다.

적용 시기는 2028년 1월 1일 이후 양도분부터입니다. 앞서 살펴본 "부득이한 사유 거주기간 인정" 특례와 정확히 같은 시점이에요. 둘 다 같은 조문(소득세법 제95조) 안에서 함께 개편되는 내용이라, 시행 시점이 나란히 맞춰진 것으로 보입니다.

📌 관련 글: 이사해도 거주기간 안 끊기는 경우 →

★ 2. 새로 생기는 두 가지 한도, 정확히 확인합니다

이번에 신설되는 한도는 두 가지가 각각 적용됩니다. 이 "각각"이라는 표현이 중요한데, 두 한도 중 하나만 적용되는 게 아니라 둘 다 동시에 지켜야 한다는 뜻이에요.

구분	2028년	2029년 이후
① 인별 연간 한도	20억원	10억원
② 양도물건별 한도	20억원	10억원

★ 2028년 한 해만 20억 원이라는 상대적으로 높은 한도로 시작하고, 2029년부터는 절반인 10억 원으로 낮아진다는 점을 주목하셔야 합니다. 즉 첫해(2028년)에 파시는 게, 2029년 이후에 파시는 것보다 한도 측면에서 훨씬 유리합니다.

💡 "인별"과 "물건별", 두 한도의 차이
"인별 연간 한도"는 한 사람이 그 해에 여러 부동산을 파시더라도, 합산해서 이 금액까지만 공제받으실 수 있다는 뜻입니다. "양도물건별 한도"는 하나의 주택을 파실 때, 그 주택 하나에서 받으실 수 있는 공제액 자체의 상한선이에요. 두 한도가 동시에 적용되니, 어느 쪽이든 먼저 걸리는 한도까지만 공제받으시게 됩니다.

공동소유이시거나 여러 시점에 나눠서 분할양도하시는 경우도 명확히 규정되어 있습니다. 지분 비율 또는 분할양도 비율에 따라 이 공제한도를 안분해서 적용합니다.

 즉 부부가 50%씩 공동명의로 소유하고 계신다면, 각자 본인의 지분에 대해 각각 이 한도(2029년 기준 10억원)를 적용받으실 수 있는 구조로 보입니다.

이 안분 규정은 앞서 살펴본 기본공제 확대(§103)의 "부부 공동명의는 각각 적용"이라는 원칙과 정확히 같은 논리 구조를 갖고 있습니다. 즉 이번 2026년 세제개편 전반에 걸쳐, 

공동명의로 부동산을 보유하고 계신 분들이 단독명의보다 세제상 불리해지지 않도록 배려하는 일관된 설계 원칙이 적용되고 있다고 이해하시면 됩니다. 다만 반대로 생각해보시면,

 단독명의로 초고가주택을 보유하고 계신 분이시라면, 이번 기회에 공동명의 전환을 검토해보시는 것도 하나의 절세 전략이 될 수 있습니다. 

다만 명의 변경 자체가 증여로 간주되어 별도의 증여세 문제를 일으킬 수 있으니, 이 부분은 반드시 세무사와 함께 종합적으로 검토하셔야 합니다.

📌 관련 글: 10년 거주하면 기본공제 10배 됩니다 →

★ 3. 실제 계산으로 얼마나 영향받는지 확인합니다

실제로 이 한도가 얼마나 영향을 주는지, 계산 사례로 확인해보겠습니다. 15년 이상 보유·거주하신 40억 원짜리 아파트를 파신다고 가정해보겠습니다.

구분	2027년 양도(한도 적용 전)	2029년 이후 양도(한도 적용 후)
고가주택 해당 양도차익	약 20억원(가정)	약 20억원(가정)
공제율(80%) 적용액	16억원	16억원
최종 공제액	16억원(한도 없음)	10억원(한도 적용)

★ 같은 조건으로 파셔도, 2029년 이후에는 6억 원만큼 공제를 덜 받으시게 됩니다. 이 6억 원에 대한 세금이 고스란히 추가로 발생하는 셈이니, 세율 구간에 따라 다르지만 수천만 원에서 억 단위까지 세금 부담이 늘어날 수 있습니다.

💡 이 한도의 영향을 받으시는 분은 극소수입니다
이 한도가 실제로 걸리시려면, 12억원 초과분 양도차익만으로도 수십억 원대에 이르러야 하는 초고가주택 보유자여야 합니다.

 대부분의 1세대1주택자분들께는 실질적인 영향이 없고, 강남권 등 일부 초고가 아파트를 오래 보유·거주하신 극소수의 분들께만 해당하는 개정입니다.

만약 본인이 이 한도에 걸릴 가능성이 있는 초고가주택 보유자시라면, 매도 시점을 신중하게 계획하셔야 합니다. 2028년(한도 20억원)과 2029년 이후(한도 10억원) 중 언제 파시느냐에 따라 공제액이 최대 10억 원까지 차이 날 수 있으니,

 이 시점 선택이 정말 중요한 변수가 됩니다. 다만 앞서 살펴본 "기본공제 확대"(§103, 2027년 시행)와 마찬가지로, 세금 혜택만 보시고 성급하게 매도 시점을 정하시기보다, 시장 상황과 함께 종합적으로 고려하셔서 결정하시길 권합니다.

정리하자면, 이번 §95 개편(부득이한 사유 인정+고가주택 한도 신설)과 §103 개편(기본공제 확대)이 나란히 2027~2028년에 걸쳐 시행되면서, 앞으로 1주택자의 양도소득세 계산 구조가 상당히 복잡해질 전망입니다.

 본인이 보유하신 주택의 가액, 거주기간, 매도 예정 시점을 하나의 표로 정리해두시고, 어느 조항이 언제부터 어떻게 적용되는지 미리 파악해두시는 게 나중에 큰 세금 차이로 이어질 수 있습니다.

⚠️ 반드시 주의하십시오

- 이 한도는 대부분의 1주택자에게는 영향이 없고 초고가주택 보유자에게만 해당합니다
- 2029년부터 한도가 절반(10억원)으로 낮아지니 매도 시점이 중요합니다
- 인별·물건별 두 한도가 동시에 적용되니 어느 쪽이든 먼저 걸리는 기준으로 계산하세요

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고가주택을 보유하고 계시다면, 본인의 예상 양도차익이 이 한도에 걸릴 수준인지 세무사와 함께 미리 계산해보세요.

자주 묻는 질문

Q. 이 한도는 다주택자에게도 적용되나요?
발표 내용상 "1주택자의 경우 양도가액 중 12억원 초과 비중"을 전제로 하고 있어, 1세대1주택자를 대상으로 한 규정으로 보입니다.

Q. 2027년에 파는 것과 2028년에 파는 것 중 어느 게 유리한가요?
이 한도 자체는 2028년부터 시행되니, 2027년 양도분은 이 한도의 영향을 받지 않을 것으로 보입니다.

Q. 한도를 초과하는 부분은 어떻게 과세되나요?
한도를 초과하는 양도차익 부분은 공제 없이 그대로 과세표준에 포함되는 것이 원칙으로 보입니다.

Q. 12억원 이하 주택도 이 한도 계산에 포함되나요?
이 한도는 애초에 12억원 초과분에 대한 공제에 적용되는 규정이라, 12억원 이하 주택은 해당하지 않는 것으로 보입니다.

Q. 지방소득세도 이 한도와 연동되나요?
양도소득세 계산 결과에 따라 지방소득세도 비례하여 계산되는 구조이니, 간접적으로 영향을 받을 것으로 보입니다.

💰 딱 3줄 요약

1️⃣ 고가주택(12억원 초과) 장기거주 소득공제에 처음으로 금액 한도가 생기며, 2028년 20억원, 2029년부터 10억원입니다
2️⃣ 인별 연간 한도와 양도물건별 한도가 각각 적용되어, 둘 중 먼저 걸리는 기준까지만 공제받습니다
3️⃣ 대부분의 1주택자에게는 영향이 없고 초고가주택 보유자만 해당하니, 해당되신다면 매도 시점을 신중히 계획하세요

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※ 본 글은 2026년 8월 3일 재정경제부 발표 「2026년 세제개편안 상세본」(소득세법 제95조 제6항 신설)을 기준으로 작성됐으며, 국회 심의 과정에서 세부 내용이 조정될 수 있습니다. 최신 정보는 국세청 또는 세무사를 통해 확인하시기 바랍니다.